Aanpak leegstand kantoorruimte in Amstelveen

drs. J. P. W. Groot CDA wethouder, economische zaken van de Gemeente Amstelveen informeert de gemeenteraadsleden ivm de leegstand van de kantoorruimte in Amstelveen

Geacht raadslid,

Met deze brief informeer ik u over de leegstand van kantoren in Amstelveen, de ondernomen acties om deze leegstand terug te dringen en een doorkijk naar de voorgestelde vervolgaanpak.

Aanleiding

De economische crisis raakt de sector van de zakelijke dienstverlening hard. Dat heeft mede tot gevolg, dat de vraag naar kantoorruimte sterk is afgenomen. Demografische ontwikkelingen en de invloed van nieuwe kantoorconcepten zullen de vraag naar kantoorruimte alleen nog maar verder doen afnemen.

Deze vraagdaling in combinatie met ruim voldoende aanbod leidt tot meer structurele leegstand van kantoorruimte. Leegstand is slecht voor zowel marktpartijen, als overheid en vergroot de kans op verloedering van panden en omgeving. De gemeente is gebaat bij een gezonde marksituatie en een goed leef- en vestigingsklimaat voor bewoners, bedrijven en investeerders.

(Foto Amstelveenweb.com - 2011)

Wethouder Jan-Willem Groot (CDA)

Knelpunten

Veel van de leegstaande kantoorpanden zijn niet duurzaam en voldoen niet aan de eisen van deze tijd. De technische Infrastructuur is vaak verouderd en het energieverbruik hoog. Kansen op nieuwe verhuur zijn voor veel panden nauwelijks aanwezig. Bovendien is de mogelijkheid van omzetting naar andere functies in veel gevallen beperkt, bijvoorbeeld door geluidcontouren van Schiphol, milieunormen, parkeervereisten of andere ruimtelijke aspecten.

Knelpunten voor het transformeren, of slopen van kantoorpanden door eigenaren/ beleggers zijn de hoge boekwaarden. In de eerste periode van leegstand is de eigenaar/ belegger nog niet genegen om verlies te nemen door verlaging van de boekwaarde. Toch ligt daar vaak de sleutel tot succesvolle transformatie.

Leegstand in Amstelveen

De laatst bekende leegstandscijfers geven een omvang aan van 120.000 m² (kantorenmonitor BV, januari 2011). Inmiddels moet daar het pand "The Garden" (voorheen Deutsche Bank/ABN) aan worden toegevoegd (15.600 m2). Met een voorraad van circa 702.000 m² bedraagt de leegstand circa 19 %. Een leegstand van maximaal 8% wordt gezien als een gezonde situatie; de zogenaamde Yrictieleegstand'.

De prognoses voor de Metropoolregio Amsterdam (MRA) wijzen zonder aanvullende maatregelen niet op herstel. Naast de huidige leegstand moet de gemeente zich, meer dan voorheen, sterk inzetten om de bedrijven in de bestaande kantoorgebouwen in Amstelveen te behouden. Marktpartijen trekken hard aan de huidige huurders om hen te verleiden naar andere panden buiten Amstelveen te vertrekken onder aantrekkelijke condities. Dat betekent dat wij flexibel en accuraat moeten inspringen op signalen die het bedrijfsleven verstrekt.

Ondernomen acties

Reeds in 2007/ 2008 heeft de gemeente onderzoek gedaan naar de lokale kantorenmarkt en de mogelijkheden voor herbestemming van leegstaande kantoren. Kansrijke panden en locaties zijn toen, in overleg met eigenaren, beoordeeld op kansen voor transformatie dan wel herontwikkeling. Eigenaren zagen op dat moment weinig kansen, gelet op de financiële haalbaarheid, benodigde parkeeroplossingen en wet en regelgeving.

Ook recent heeft de gemeente met partijen gesproken over mogelijkheden voor transformatie/ herontwikkeling van structureel leegstaande kantoren. Voorbeelden zijn het voormalige KPMG hoofdkantoor, Kostverlorenhof 2, Groen van Prinsterenlaan 114 en de Bouwerij 14-44. Deze initiatieven hebben tot nu toe nog geen resultaat opgeleverd om verschillende redenen, waaronder onvoldoende financiële middelen bij partijen in deze onzekere economische tijd, een functie die niet past in de omgeving, of een eigenaar die niet bereid is om met minder huurinkomsten dan een kantorenfunctie genoegen te nemen.

Tevens werkt Amstelveen in de Metropoolregio Amsterdam (MRA) samen in het platform bedrijventerreinen en kantoren (Plabeka). In 2007 zijn de eerste afspraken gemaakt door in de regio een overaanbod van 3,5 miljoen m² kantoorplannen te schrappen.

Met de tweede Uitvoeringsstrategie 2010 - 2040 Plabeka (juni 2011) zijn de afspraken over kantoren (naast bedrijventerreinen) aangescherpt. Doel van deze Uitvoeringstrategie is om 1,5 miljoen m² aan bestaande kantoren duurzaam te herontwikkelen en nog eens 1,5 miljoen m² aan incourante kantoorpanden aan de kantorenmarkt te onttrekken voor andere functies.

Daarnaast zijn afspraken gemaakt om in de periode tot 2040 van het planaanbod van nieuwe kantoren 1,9 miljoen m² te schrappen (40% van het totale planaanbod). Er wordt ingezet op het beter benutten van de bestaande voorraad kantorenlocaties. Samenwerking met private partijen is hierbij noodzakelijk en onmisbaar. De overheid wil initiatieven vanuit de markt optimaal faciliteren.

Naast het voorkomen van het toevoegen van nieuwe m² kantoren aan de bestaande voorraad tot 2040, moet ook de bestaande voorraad kritisch worden beschouwd. De leegstand is dusdanig van omvang, dat vervolg maatregelen niet uit kunnen blijven.

Vervolgaanpak

Om het overaanbod van kantoren te reduceren is een brede aanpak nodig, gekenmerkt door:

• beperking van nieuwbouw: slechts beperkte toevoeging van kwalitatieve, flexibele en duurzame kantoorconcepten op de juiste plek;

• stimuleren en faciliteren van omzetting van kantoren naar andere functies;

• indien noodzakelijk sloop/ herontwikkeling van verouderde kantoren;

• stimuleren en faciliteren van kwaliteit en verhuurbaarheid bestaande kantoren en omgevingen;

• lobby om rijksregelgeving aan te passen op het punt van het bouwbesluit, fiscale wetgeving en LIB.

De gemeente zou een bijdrage kunnen leveren om marktpartijen te laten inzien, dat transformatie een goed alternatief is voor leegstand. Daarnaast kan de overheid een stimulerende rol spelen door te initiëren en te verleiden'.

 Voorbeelden zijn: initiatief nemen en faciliteren in planvorming, contact leggen met potentiële afnemers, partijen bij elkaar brengen, beperken van potentiële knelpunten in regelgeving en bestemmingsplan en zekerheid bieden over medewerking gemeente en over voorschriften waaraan wordt getoetst vanuit een integrale en doelgerichte benadering.

De gemeente zet in op een programmatische aanpak om de leegstand van kantoren terugte brengen:

• Opbouw database leegstaande panden met hoge informatiewaarde;

• Opbouw van een kleine, hoogwaardige programmaorganisatie, bestaande uit een of meer deskundigen op het gebied van bedrijfshuisvesting en enkele gemeentelijk medewerkers uit diverse disciplines;

• Op basis van databasegegevens per gebouw een analyse maken van verhuurbaarheid van het pand en daarmee gemoeide kosten, kansen voor succesvolle transformatie en daarmee gemoeide kosten, faciliteiten en noodzakelijke wijzigingen in de omgeving;

• Opbouw kennisbank; bouwkundige wet- en regelgeving/ flexibiliteit, mogelijkheden leegstandsverordening, financiering en fiscale mogelijkheden, matching vraag en aanbod;

• Met eigenaren/beleggers/exploitanten gesprekken voeren over mogelijkheden/ doelen aan de hand van de analyse;

• Daarover rapporteren.

Om de transformatie van kantoren naar woningen te faciliteren is een landelijk expertteam ingesteld door het Agentschap NL, het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties (BZK) en de Vereniging Nederlandse Gemeenten (VNG). De deskundigen van het expertteam staan gemeenten bij met kennis en kunde van uiteenlopende onderwerpen.

Voor projecten die passen binnen het programma van het expertteam is 50% subsidie beschikbaar. De gemeente Amstelveen gaat de mogelijkheden onderzoeken om gebruik te kunnen maken van deze subsidie.

Tot slot

De huidige kantorenleegstand is naast een RO probleem met name een financieel- economisch probleem. Te omvangrijke leegstand is tevens niet goed voor het vestigingsklimaat. Het is van belang, dat marktpartijen inzien, dat een economische opleving de huidige leegstand niet zal oplossen en dat afwaarderen vaak onvermijdelijk is. Pas dan kan daadwerkelijk gezamenlijk resultaat worden geboekt in het terugdringen van de leegstand.

Hoogachtend

Namens burgemeester en wethouders van de gemeente Amstelveen drs. J. P. W. Groot wethouder economische zaken