Aanpak van de leegstand kantoorpand De Bovenlanden in Amstelveen

Fred de Graaf, burgemeester van Amstelveen informeert de leden van de gemeenteraad:

Gezien de vragen die regelmatig aan ons worden gesteld over onze activiteiten om de leegstaand van het kantoorpand De Bovenlanden (het oud KPMG gebouw aan de Burgemeester Rijnderslaan red.) aan te pakken, leek het ons zinvol u daarvan een overzicht te geven.

Op 7 oktober 2009 vond een eerste overleg plaats tussen de gemeente en de toenmalige vertegenwoordiger van gebouweigenaar CRI, makelaar Van Gool Elburg. Bekend werd gemaakt, dat KPMG de huur had opgezegd per mei 2010. Van Gool Elburg vroeg de gemeente om mee te denken over een andere kantoorinvulling. Regelmatig is contact onderhouden met Van Gool Elburg, met name vanuit de projectorganisatie zone A9.

(Foto Amstelveenweb.com - 2010)

Het verlaten KPMG gebouw aan de Burgemeester Rijnderslaan eind april 2010. Op het doek staat: Te huur 47.000 m²

Van Gool Elburg had het Atelier stedelijke vernieuwing van de Hogeschool van Amsterdam ingeschakeld om daarnaar studie te verrichten. De gemeente heeft actief meegedacht met Van Gool Elburg over mogelijke andere functies en heeft daarover suggesties gedaan.

Vanaf januari 2010 tot op de dag van vandaag is zeer intensief contact onderhouden met architect Marcel van der Schalk, destijds betrokken bij het ontwerp van het oorspronkelijke gebouw. Hij kent het gebouw en de mogelijkheden voor aanpassing van het gebouw aan andere functies.

Hij voelt zich schatplichtig om mee te denken over een andere bestemming. Hij heeft diverse massastudies verricht om aan te tonen, dat er volop kansen zijn om andere functies te accommoderen en het pand hiervoor geschikt te maken. In eerste instantie mede als bijdrage voor de gebiedsontwikkeling zone A9. Sinds 2011 als bijdrage voor het plan voor de verdiepte ligging van de A9. De gesprekken hebben er mede toe geleid, dat in het nieuwe plan voor de A9 specifieke aandacht is besteed aan het optimaliseren van de kansen voor een nieuwe invulling van het pand.

Marcel van der Schalk heeft ook intensieve contacten onderhouden met Van Gool Elburg om de mogelijkheden voor herbestemming te verkennen, te stimuleren en daarover voorstellen te doen richting CRI. CRI heeft daarvoor echter niet veel enthousiasme getoond.


(Foto Amstelveenweb.com - 2014)

Fred de Graaf, burgemeester van Amstelveen

In januari 2011 is overleg gevoerd door de gemeentesecretaris en de projectorganisatie zone A9 met de Duitse en Nederlandse vertegenwoordiging van eigenaar CRI. Daarbij is aangegeven, dat de gemeente positief staat tegenover een bestemmingswijziging en bereid is om daarover actief mee te denken. De suggestie is aangereikt om samen te werken met ontwikkelaar Rudi Stroink, die zich heeft gespecialiseerd in herontwikkeling van leegstaande bedrijven.

Rudi Stroink had eerder zijn ideeën voor herbestemming gepresenteerd aan de projectorganisatie zone A9 en aan het college van B&W. In maart 2011 heeft CRI bezwaar gemaakt tegen het Tracébesluit van de A9. De bezwaren zijn door de Raad van State verworpen. Volgens het Tracébesluit zou de bereikbaarheid van De Bovenlanden achteruit gaan door het vervallen van de op- en afritten van de A9 in oostelijke richting. In het nieuwe plan voor de verdiepte ligging, waaraan vanaf 2011 wordt gewerkt, is dat niet meer het geval.

In juli 2012 heeft CRI het formele verzoek gedaan om de mogelijkheden te onderzoeken voor een bestemmingswijziging. Hiertoe is door de ambtelijke organisatie een quick scan opgesteld met een concept antwoordbrief. Het conceptadvies aan het college van B&W is om mee te werken aan een bestemmingswijziging. Wel is van meet af aan aangegeven, dat er sprake was van een heroriëntatie op de A9-plannen en dat de mogelijkheden voor herbestemming afhankelijk zijn van de besluitvorming over de nieuwe plannen voor A9.

Toegezegd werd de quick scan direct in het college van B&W te brengen, zodra er een besluit zou zijn over de A9. Als gevolg van de onderhandelingen over het A-9 dossier heeft dit veel langer geduurd dan destijds gedacht. Met CRI is diverse malen overleg gevoerd over de inhoud en de voortgang van de quick scan.

Aan het einde van de zomer van 2013 is aanvullend onderzoek verricht naar – en advies ingewonnen over - de akoestische gevolgen van de verdiepte ligging van de A9 op de denkbare herbestemming naar een geluidgevoelige functie. Ook is onderzoek verricht naar de gevolgen voor de externe veiligheid. Op verzoeken om overleg met CRI over de relatie tussen deze studies en de besluitvorming over de A9 heeft CRI vanaf september 2013 niet meer gereageerd.

Vanaf 17 januari 2011 worden gesprekken gevoerd met een aantal initiatiefnemers in de zorgsector. Deze groep is nog steeds actief en geïnteresseerd en wordt terzijde gestaan door KPMG. KPMG voelt zich schatplichtig om belangeloos mee te werken aan een serieus initiatief tot herbestemming. Tot op heden is CRI wat terughoudend om met deze groep zaken te doen. Vanaf juni 2012 is een aantal malen overleg gevoerd met het expertteam kantorenleegstand van het Ministerie.

Geïnventariseerd is, welke mogelijkheden het Rijk kan bieden (o.a. in het kader van de Crisis- en Herstelwet) om herbestemming te stimuleren. De conclusies zijn gedeeld met CRI. De gemeente heeft in 2012 een kantorenloods aangesteld om de leegstand te bestrijden. Een van de speerpunten is naast Kronenburg vanzelfsprekend het pand De Bovenlanden. Per augustus 2012 is er een wisseling geweest van kantorenloods en zijn de gesprekken met gebouweigenaren geïntensiveerd.

De nieuwe kantorenloods heeft destijds onder meer aangeboden om een expertmeeting te organiseren met deskundigen die meedenken over de kansen en randvoorwaarden voor herontwikkeling. Een aantal relaties van de gemeente heeft toegezegd om hieraan mee te werken. Onder andere het stedenbouwkundig bureau van de zone A9, een gespecialiseerd 4bureau met betrekking tot herontwikkeling, een architect die is afgestudeerd op de herontwikkeling van het pand, een akoestisch bureau, etc. CRI heeft dit aanbod tot op heden niet aangenomen.

In oktober 2012 heeft er een overleg plaats gevonden tussen de Duitse bestuursvoorzitter van CRI, de gemeentesecretaris en de kantorenloods. In dit open gesprek hebben partijen elkaar geïnformeerd over de wederzijdse standpunten en overwegingen. Tevens heeft de gemeente de stand van zaken van de A9 toegelicht, waarvan op dat moment werd gedacht, dat die besluitvorming aanstaande was.


Grotere kaart weergeven Het enorme kantoorcomplex De Bovenlanden in Amstelveen

CRI heeft aangegeven, dat het pand onderdeel is van een veel groter beleggingsfonds, dat financieel beperkt last heeft van de leegstand in Amstelveen. Tevens spelen er een aantal boekhoudkundige en fiscale zaken die het proces van hun kant vertragen. Zij gaven tevens aan zorgen te hebben over de aanleg van de verbreding van de A9 op de verhuurbaarheid van het pand. In januari 2013 is een bestuurlijk overleg gevoerd met het Nederlandse management van CRI en heeft de wethouder benadrukt, waarom de stad (her)ontwikkeling en/of verhuur van het gebouw belangrijk en urgent acht. CRI heeft aangegeven, waar zij (voor zover nog niet bekend bij de gemeente) stonden met mogelijke geïnteresseerden en tegen welke uitdagingen (A9, BTW, boekwaarde) zij aan lopen.

In maart 2013 is door de kantorenloods bij CRI een grote geïnteresseerde partij aangereikt, zijnde een grote revalidatiekliniek uit Amsterdam. Op initiatief van de gemeente is met medewerking van CRI een bezoek van vertegenwoordigers van deze kliniek aan het gebouw gebracht, in het bijzijn van de wethouder en de burgemeester.

Met deze partij is CRI tot en met december in gesprek geweest, maar de kliniek heeft zeer recent aangegeven haar voorkeur te geven aan een andere locatie. In oktober 2013 is er wederom een bestuurlijk overleg geweest met het Nederlandse management van CRI, waarin de wethouder o.a. heeft aangegeven, dat hij niet overtuigd was van het handelen van CRI t.o.v. de grote kans in de vorm van de revalidatiekliniek. Het college is kritisch over de opstelling van CRI in voorgenoemd proces en heeft dit aan het bestuur van CRI nadrukkelijk gemeld.

Er zijn nog tal van andere partijen die zich de afgelopen jaren hebben gemeld bij de gemeente en/of CRI met interesse om ruimte te huren in het gebouw. Met al deze partijen is overleg gevoerd om de kansen te bespreken. Alle partijen zijn uiteraard ook doorverwezen naar CRI. Regelmatig zijn deze initiatieven besproken met CRI en soms heeft dit ook geleid tot bezichtigingen van het gebouw (al dan niet samen met de gemeente) en tot concrete gesprekken tussen CRI en deze partijen over de financiële mogelijkheden.

Een aantal voorbeelden van geïnteresseerde partijen:
-Meerdere partijen die geïnteresseerd zijn in studentenhuisvesting;
-De Japanse School (februari 2010);
-Meerdere partijen die willen investeren in luxe wonen voor ouderen;
-Een partij die het pand wilde her-ontwikkelen tot schoolgebouw (Draaijer, juni2012);
-Een aantal initiatiefnemers uit de culturele sector/ creatieve industrie met een plan voor een culturele campus;
-Meerdere kantoorgebruikers;
-Diverse partijen die een hotel willen oprichten;
-Een corporatie met een plan voor woon-zorgwoningen (Eigen Haard);
-Een initiatief genaamd de Amstelveense Zorgboulevard. Zij hebben nog steeds interesse en waren bereid om samen te werken met de Amsterdamse Revalidatiekliniek. Daarmee zijn ook gesprekken gevoerd.

Actueel

Het college heeft zich als gezegd recent kritisch uitgelaten richting het Nederlandse en Duitse bestuur van CRI en heeft hen uitgenodigd voor een nieuw gesprek. Doelstelling van die brief en dat gesprek is te komen tot een meer gefocuste aanpak door CRI.  Belangrijk hierbij is, dat CRI de mogelijkheid creëert om de boekwaarde af te schrijven en/of verkoop/verhuur tegen een waarde onder de boekwaarde mogelijk te maken. Indien CRI dat niet wenst/kan, vindt het college, dat zij haar juridische mogelijkheden dient te verkennen om CRI hiertoe indien mogelijk te dwingen. Dat laatste heeft echter niet de voorkeur van de gemeente, aangezien het de vraag is, of dat het proces zal helpen.

Vervolg

De Bovenlanden ligt centraal in de stad en heeft een dusdanig volume en status, dat het voor de gemeente belangrijk is om zo spoedig mogelijk een functie met bijbehorende gebruikers in het gebouw te laten landen. Uitdagingen hierbij zijn naast de genoemde boekwaarde tevens de overlast tijdens de bouw van de A9, de tijd die het nog duurt, voordat de A9 gereed is (omstreeks 2025), het grote volume, de slechte en nog steeds krimpende kantorenmarkt, de kredietcrisis, BTW problematiek bij herontwikkeling en de stevige concurrentie van goede kantoren nabij het Stadshart.

Transformatie lijkt gezien de interesse een mogelijke optie, mits CRI de mogelijkheid creëert om voldoende af te boeken en actief meedenkt over bouwkundige aanpassingen om geluidgevoelige functies te accommoderen. Dit is echter geen proces van zekerheden, maar een proces van lange adem en toewijding.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van de gemeente Amstelveen, de secretaris, mr. R.J.T. Schurink, de burgemeester, mr. G.J. de Graaf