Alternatief bouwplan aan de Charlotte van Montpensierlaan

De burgemeester en wethouders van de gemeente Amstelveen informeren de leden van de gemeenteraad van Amstelveen over een alternatief ontwerp voor het bouwplan aan de Charlotte van Montpensierlaan 2a:

'Geachte Raad,

Tijdens de commissievergadering van RWN van 3 december 2020 heeft de Stichting Erfgoed Elsrijk ingesproken en een alternatief ontwerp aangekondigd voor het bouwplan aan de Charlotte van Montpensierlaan 2a. Aansluitend heeft de stichting een evaluatie van de behandeling van dit onderwerp tijdens die commissievergadering aan ons toegestuurd.

In deze evaluatie verwijst de stichting naar het genoemde alternatieve ontwerp. Dit ontwerp hebben wij opgevraagd bij de griffier. Naar aanleiding van de commissiebehandeling en de geuite wens om dit plan te bekijken, hebben wij het plan inmiddels op hoofdlijnen beoordeeld en besproken met de eigenaar/ontwikkelaar. Het leek ons goed u dit voorafgaand aan de raadsbehandeling mee te geven.

Participatie en aanpassing plan. Volgens de huidige participatieprocedure hebben wij, zoals gebruikelijk, de omwonenden de gelegenheid gegeven om te reageren op het concept startnotitie. Vanwege de geldende coronamaatregelen heeft dit een iets andere vorm gekregen, maar de mogelijkheden voor een reactie op het plan en een dialoog daarover bleef hetzelfde. De ontvangen reacties op het plan gaven aanleiding om met de ontwikkelaar het gesprek aan te gaan. Dit heeft geleid tot een aangepast plan waarbij het aantal bouwlagen is teruggebracht van vijf naar vier.

(Foto Amstelveenweb.com - 2020)

De Charlotte van Montpensierlaan 2a in april 2020

Als gevolg van het kleinere bouwvolume neemt het totaal aantal woningen af van 24 naar 18 en neemt het aantal middeldure woningen af van 18 (75%) naar 9 (50%). Met een dergelijke woningbouwprogramma doen wij een concessie aan de woonagenda om ten minste 75% van de woningen binnen een project te realiseren in het middeldure segment. Anderzijds wordt hiermee tegemoet gekomen aan de belangrijkste bezwaren vanuit de omgeving. Dat vinden wij ook belangrijk. Dat doen wij niet alleen door het verlagen van de bouwhoogte, maar ook doordat een kleiner woningaantal leidt tot minder parkeerdruk en zodoende ook tot minder druk op het bestaande groen op het eigen terrein. Vervolgens kwam de stichting na de commissiebehandeling met een alternatief plan. Wij waarderen het dat bewoners zo betrokken zijn bij hun leefomgeving en nemen hun inbreng ook serieus.

Alternatief plan Stichting Erfgoed Elsrijk. Dit plan voorziet in een woongebouw met drie bouwlagen. Afhankelijk van de gekozen architectuur is sprake van een programma met 18 woningen (optie 1) of 15 woningen (optie 2). De laatste optie wordt door de stichting aangedragen als voorkeursvariant. Beide opties hebben met elkaar gemeen dat de footprint van het gebouw aanzienlijk toeneemt. Dit is begrijpelijk. Een lager gebouw met een vergelijkbaar aantal woningen vraagt nu eenmaal om een groter bebouwd oppervlak. De locatie is gering van oppervlakte en elke toename van de bebouwing leidt tot een verlies van groen en ruimte voor parkeren. Aangezien de parkeervraag bij 18 (optie 1) dan wel 15 (optie 2) woningen niet of niet substantieel afneemt, zijn er grote twijfels of de parkeervraag wel op een kwalitatieve manier kan worden ingepast. Aangereikte beelden verschaffen daarover geen duidelijkheid.

Het vergroten van de footprint brengt met zich mee dat er meer bomen moeten worden gekapt. Enerzijds omdat er gebouwd zal worden ter plaatse van het bestaande groen, anderzijds omdat er minder ruimte buiten het bestaande groen resteert voor het aanleggen van parkeerplaatsen. Zoveel mogelijk behoud van minimaal het openbaar groen is één van onze uitgangspunten. De uitbreiding van de bebouwing wordt gezocht in noordelijke richting, tot vlakbij of op gemeentegrond. Gelet op het feit dat deze gronden deel uitmaken van de hoofdgroenstructuur is het vanuit ruimtelijk oogpunt ongewenst dit groen op enigerlei in gevaar te brengen. Ook zonder een deel van deze groenstructuur bij het plan te betrekken bestaat een reëel risico dat de betreffende bomen het niet overleven. Dit door beschadigingen aan het ondergrondse wortelstelsel bij de bouw of door de fundering van het gebouw. De uitbreiding van de footprint lijkt ook plaats te vinden binnen de beschermingszone van de naastgelegen waterkering. Binnen deze zone mag in principe niet worden gebouwd, behoudens vervangende nieuwbouw. Al met al zijn de uitbreidingsmogelijkheden op het perceel zeer beperkt.


(Bron NEOO Shaping Developments - 2020)

Artist impression foto van het nieuwe pand aan de Charlotte van Montpensierlaan 2a in Amstelveen

Naast de ruimtelijke inpassing zetten wij ook vraagtekens bij de financiële haalbaarheid van het plan. Een aantal van 15 woningen (optie 2) zal niet kunnen voldoen aan de minimale eis van de Woonagenda voor het aandeel middeldure woningen (50%). Voor de andere optie met 18 woningen levert vooral het parkeren een knelpunt op. Indien de benodigde parkeerplaatsen niet geheel op maaiveld kunnen worden gerealiseerd of op een kwalitatief goede manier worden ingepast, dan zullen gebouwde parkeervoorzieningen de oplossing moeten bieden. Omdat het niet realistisch is om voor een beperkt aantal parkeerplaatsen een verdiepte parkeergarage te realiseren, zal dit voor het gehele woningbouwprogramma aan de orde zijn. Een verdiepte parkeergarage maakt het plan financieel onhaalbaar.

Het aangedragen plan hebben we ook voorgelegd aan de ontwikkelaar. Hij heeft niet positief gereageerd en is verbaasd dat bewoners een eigen architect in de hand nemen voor zijn eigendom. Hij deelt inhoudelijk onze bezwaren en vindt dat hij met ons naar aanleiding van de reacties op de concept-startnotitie juist zorgvuldig heeft gekeken welke stedenbouwkundige inpassing hier het beste past. Hier zijn uiteindelijk twee varianten (optie A & B) uitgekomen in hoogtes en programma.

Conclusie. Naar ons oordeel voldoet het schetsplan in de startnotitie aan de beleidskaders voor onder meer wonen, groen, mobiliteit en duurzaamheid, zoals vastgesteld door uw raad. In de voorbereiding van de startnotitie hebben wij de ruimtelijke, financiële en maatschappelijke haalbaarheid zorgvuldig onderzocht en heeft de afweging daarin geleid tot het meest optimale resultaat. Wij vinden het belangrijk dat na raadsbehandeling van de startnotitie van dit plan voor zowel de ontwikkelaar als de stichting en andere omwonenden duidelijk is wat de kaders zijn van dit plan. Wij willen met stichting Elsrijk en de ontwikkelaar in gesprek gaan over hun zorgen en willen na besluitvorming omwonenden betrekken bij de navolgende ruimtelijke procedure, namelijk het opstellen van een ontwerpbestemmingsplan. In die fase kan de beoordeling van eventuele zienswijzen mogelijk tot een planaanpassing leiden.' Lees ook: Buurt Elsrijk kritisch over bouwplannen Charlotte van Montpensierlaan 2a