Amstelveen en Eigen Haard formulieren hun doelstellingen

Op donderdagmiddag 19 juli 2012 in het raadhuis van Amstelveen vertelden de bestuurders van wooncorporatie Eigen Haard; bestuurder-voorzitter Nico Nieman, bestuurder vicevoorzitter Jan van den Berg Jeths en wethouder Volkshuisvesting, Jan-Willem Groot (CDA) tijdens een persbijeenkomst over de afspraken, hoe de gemeente en de wooncorporatie samenwerkt in de volgende 4 jaren. De overeenkomst loopt tussen 1 juli 2012 tot 1 juli 2016 en wordt jaarlijks geactualiseerd.

Inzet op doorstroming afspraken Eigen Haard – Gemeente Amstelveen

De gemeente en wooncorporatie Eigen Haard hebben afspraken gemaakt over wonen in Amstelveen. Zo wordt er de komende periode sterk ingezet op doorstroming, o.a. door meer middeldure woningen te realiseren. Ook zijn er afspraken gemaakt over duurzaamheid en welzijn en zorg in combinatie met wonen.

Het afgelopen jaar is, conform de woonvisie, al stevig ingezet op het bevorderen van doorstroming. Het project van 'Groot naar Beter', gericht op de doorstroming van ouderen van eengezinswoningen naar appartementen wordt voortgezet. Via dit project willen de gemeente en Eigen Haard jaarlijks 40 woningen vrijmaken.

(Foto Amstelveenweb.com - 2012)

Vlnr.: Vicevoorzitter van Eigen Haard, Jan van den Berg Jeths, wethouder Jan-Willem Groot en bestuurder-voorzitter van Eigen Haard, Nico Nieman tijdens de perspresentatie

Doorstroming door nieuwe huur- en koopwoningen

Afgelopen jaar zijn er 220 betaalbare (tot 250.000 euro) opgeleverd. Deze woningen zijn aantrekkelijk voor huishoudens die nu een sociale huurwoning bewonen. Daarnaast zijn er 290 huurwoningen voor de vrije sector gebouwd.

In de middeldure en dure koop zijn in totaal 294 woningen gebouwd. Deze woningen zijn aantrekkelijk voor doorstroming in het koopsegment. In de komende periode wordt dit beleid voortgezet. Eigen Haard brengt 250 sociale huurwoningen in de verkoop. Bij de huidige mutatiegraad van 5% zullen in de periode 2012 tot 2016 circa 50 woningen worden verkocht.

Eigen Haard heeft ondanks de economische crisis een fors investeringsprogramma in Amstelveen. Er worden de komende vijf jaar 334 nieuwbouw koopwoningen ontwikkeld en 890 huurwoningen. Daarnaast renoveert Eigen Haard 740 woningen in de komende vijf jaar.


(Foto Amstelveenweb.com - 2012)

Wethouder Jan-Willem Groot (CDA) vertelt over de basis van de prestatie-overeenkomst, de in 2011 opgestelde Woonvisie Amstelveen

Meer huurwoningen voor de middeninkomens

Daarnaast gaat Eigen Haard de komende jaren meer woningen in de vrije sector brengen. Een deel hiervan komt beschikbaar voor de middeninkomens (jaarlijks zo'n 75). De vrije sectorwoningen met een huur onder de 860 euro zullen bij voorrang aan Amstelveners worden aangeboden die een sociale huurwoning achterlaten. Hiermee verwachten we te kunnen bijdragen aan de doorstroming uit de sociale huur.

Doorstroom experiment

Ook wordt er een doorstroom experiment opgezet. Huurders met een inkomen boven de 34.085 euro van enkele complexen zullen een aanbieding voor maatwerk krijgen. Dit houdt onder andere in of begeleiding naar een andere huurwoning in de vrije sector of begeleiding naar een starterswoning, waarvoor de gemeente een starterslening beschikbaar kan stellen.

Duurzaamheid

Eigen Haard zal in de periode tussen 2010 en 2020 circa 1.850 woningen duurzamer maken door ze met minimaal twee labels te verbeteren. In de periode 2010-2014 gaat het om 850 woningen. In totaal zijn 130 woningen in de periode 2010-2011 verbeterd van een label F of G naar label B. Voor 2012 zijn 154 woningen gepland.

Wonen, welzijn en zorg

Er wordt de komende periode in samenwerking met partners gekeken naar het vergroten van de toegankelijkheid van woningen. Hiermee zal ook het aanbod aan seniorenwoningen toenemen. De prestatieafspraken wordt aan de commissie RWN ter informatie aangeboden.


(Foto Amstelveenweb.com - 2012)

Vicevoorzitter van Eigen Haard, Jan van den Berg Jeths maakt bekend, dat de wooncorporatie 50 huurwoningen gaat verkopen tussen 2012 en 2016

Aanbiedingsafspraken

1.    Partijen gaan er van uit, dat er jaarlijks door mutatie minimaal 500 woningen vrijkomen (sociale huur en vrije sector huur). Indien blijkt dat er minder dan 500 woningen vrijkomen dan overleggen partijen over te nemen aanvullende maatregelen.

2.    Het streven is het aanbod in de periode 2012 -2015 te verhogen tot jaarlijks 700 woningen (sociale huur en vrije sector huur).

3.    Eigen Haard zal voor de primaire doelgroep 80% van de woningen in haar woningportefeuille positioneren in de sociale huursector met een kale huurprijs tot € 664,66. Op basis van de huishoudensamenstelling en de inkomensverdeling van de actief woningzoekenden is binnen deze categorie een verdere differentiatie aangebracht. Deze differentiatie wordt jaarlijks met de gemeente Amstelveen besproken. De afspraken voor 2012 zijn opgenomen in bijlage 1.

4.    Van alle vrijkomende sociale huurwoningen in Amstelveen wordt jaarlijks minimaal 90% verhuurd aan huishoudens met een belastbaar jaarinkomen tot € 34.085,- per jaar. De overige 10% wordt gereserveerd voor speciale gevallen. Hiervoor geldt de grens van € 34.085,- niet. Het gaat dan ondermeer om stadsvernieuwingsurgenten, statushouders en woningzoekenden met een indicatie voor een aangepaste woning. Welke groepen wel of niet tot de uitzonderingsgevallen worden gerekend wordt op regionaal niveau bepaald.

5.     Eigen Haard brengt 20% van de vrijkomende huurwoningen in Amstelveen in de geliberaliseerde sector met een kale huurprijs van € 664,66. Woningen met een kale huurprijs tot € 860,- worden bij voorrang aangeboden aan woningzoekenden met een belastbaar jaarinkomen tussen de € 34.085,- en € 43.000,- die een sociale huurwoning van Eigen Haard in Amstelveen achterlaten. Op het moment dat er geen kandidaten zijn die aan het profiel voldoen dan wordt de woning verhuurd aan een andere woningzoekende.

6.    Partijen beoordelen jaarlijks het effect van de liberalisatie en maken eventueel aanvullende afspraken. Eigen Haard brengt hiervoor het volgende in beeld:

•      De huurprijs en het woningtype van de geliberaliseerde woningen;

•      Het profiel van de huurders: huishoudsamenstelling, leeftijd, inkomen en achtergelaten woning (wel/niet uit Amstelveen, wel/geen doorstromer uit de sociale huurvoorraad);

•      Een inschatting van de effecten van de jaarlijkse huurverhoging op de geliberaliseerde voorraad en het profiel van huurders;

•      de periode waarbinnen de vrije sector huurwoningen worden verhuurd;

7.    Op basis van het portefeuillebeleid van Eigen Haard is een verkoopprogramma opgesteld dat jaarlijks wordt bijgesteld. Woningen in de voorverkoop aangemerkte complexen worden in eerste instantie aangeboden aan de huidige huurder. Wanneer de huurder geen interesse heeft wordt de woning bij mutatie verkocht. Op het moment, dat Eigen Haard woningen wil verkopen zal dit aan de gemeente Amstelveen worden gemeld.

Per complex wordt dan aangegeven wat de redenen zijn waarom tot verkoop wordt overgegaan alsmede de verwachte verkoopprijzen. In de periode van deze afspraken zullen circa 250 sociale huurwoningen in de verkoop worden gebracht. Eerst aan zittende huurders, daarna bij mutatie. Dit betekent dat bij de huidige mutatiegraad van 5%, in de periode 2012 tot 2016 circa 50 woningen zullen worden verkocht.

8.    Wanneer het volkshuisvestelijk wenselijk wordt geacht om sturende, of verkoopbevorderende maatregelen te treffen dan wordt dit op bestuurlijk niveau tussen Eigen Haard en de gemeente Amstelveen besproken en worden er aanvullende afspraken gemaakt.

9.    Op het moment dat de mogelijkheid ontstaat om bij de jaarlijkse huurverhogingsronde een extra huurverhoging van 5% door te belasten aan huurders van een woning in de sociale huursector met een kale huurprijs tot € 664,66 die een belastbaar jaarinkomen hebben van meer dan  € 43.000,- per jaar dan zal Eigen Haard hier in principe gebruik van maken.

Afspraken

1.    Eigen Haard conformeert zich aan het convenant "Energiebesparing corporatiesector", dat is gesloten tussen de rijksoverheid, de Woonbond en Aedes. Eigen Haard reduceert het gasverbruik in de periode 2008 tot 2018 met minimaal 20% en streeft bij ingrijpende renovaties naar label B dan wel minimaal twee labelsprongen.

2.    Aan de landelijke doelstelling wordt lokaal invulling gegeven door met voorrang die complexen aan te pakken waar woningen met een F- of G-label onderdeel van uitmaken. In de periode tussen 2010 en 2020 betreft dit circa 1.850 woningen. In de periode 2010- 2014 worden minimaal 800 woningen met F en G label verbeterd naar B label of met minimaal twee labels verbeterd.

Bij deze renovaties zal ook het Politiekeurmerk Veilig wonen worden toegepast (voor die onderdelen van het keurmerk waar Eigen Haard direct invloed op heeft) Eigen Haard geeft jaarlijks vooraf inzicht in het voorgenomen renovatie en groot onderhoudprogramma waarbij aangegeven wordt welke verbetering van het energielabel verwacht wordt.


(Foto Amstelveenweb.com - 2012)

Voorzitter van Eigen Haard, Nico Nieman: 'Met deze overeenkomst willen de partijen samenwerken op strategisch en tactisch niveau om de duurzaamheid en leefbaarheid van de woningen en omgeving te vergroten'

Leefbaar en veilig

Gemeente en Eigen Haard zetten zich in voor het leefbaar en veilig houden van de Amstelveense wijken. Wanneer we kijken naar de tevredenheid van Amstelveners met hun woning en woonomgeving dan is deze in alle wijken goed te noemen. Er zijn slechts nuanceverschillen te vinden. Zo zijn bewoners van Westwijk, Randwijck, Elsrijk en het Stadshart het meest tevreden over hun woning (8,1), terwijl bewoners van Bankras en Kostverloren met een 7,5 iets minder tevreden zijn dan het stedelijk gemiddelde (7,8) -1 Partijen streven ernaar dat deze gemiddelde kwaliteit wordt vastgehouden en dat voor wijken die er niet aan voldoen, de kwaliteit wordt verbeterd.

In het kader van de aanpak van overlast van de openbare ruimte betrekt de gemeente Eigen Haard en verhuurders bij het oplossen van de problemen. Bijvoorbeeld het afsluiten van portieken, zodat deze alleen nog toegankelijk zijn voor bewoners. Deze aanpak zal worden voortgezet. Gemeente en Eigen Haard vinden een versnelling in het aanbrengen van het Politiekeurmerk Veilig Wonen wenselijk.

Gemeente en corporatie voeren een actief beleid inzake de aanpak van woonfraude en het bestrijden van woonoverlast. De samenwerking is onlangs geïntensiveerd door aanpassing van het privacyconvenant, waardoor Eigen Haard op onderdelen ook inzicht krijgt in de gemeentelijke basisadministratie.

Partijen geven de volgende prioriteiten t.a.v. aanpak van leefbaarheid (op basis van inbraakgegevens, jeugdoverlast en klachten):

1.  Keizer Karelpark

2.  Groenelaan

3.  Bankras- Kostverloren

Partijen zullen de komende jaren de samenwerking bij de bestrijding van woonoverlast vergroten. Bij herstructureringprojecten worden extra inspanningen geleverd. Te denken valt hierbij aan de extra inzet (bijvoorbeeld extra afvalinzameling, realisering tijdelijke kunstwerken) die in Bovenkerk wordt gepleegd om de buurt leefbaar te houden. Voor de komende jaren zal extra ingezet worden op het verbeteren van de leefbaarheid in Keizer Karelpark. Gemeente en Eigen Haard hebben hiertoe in 2009 een convenant getekend.

Financiële transparantie en investeringsvolume

De mate waarin de lokale volkshuisvestelijk ambities gerealiseerd kunnen worden, hangt uiteraard af van de beschikbaarheid van middelen. Middelen die niet langer bij een lokaal opererende corporatie, maar sinds de fusie van Woongroep Holland en Eigen Haard, bij een regionaal werkende corporatie beschikbaar zijn. Ten gevolge van de fusie is het van belang, dat Amstelveen goed inzicht krijgt in de wijze waarop investeringsbeslissingen worden genomen door Eigen Haard. Eigen Haard komt hieraan graag tegemoet.

1.      Eigen Haard brengt jaarlijks het investeringsvolume in Amstelveen in beeld, Deze gegevens zijn gebaseerd op de data die aan het Centraal Fonds worden geleverd voor Corporatie In Perspectief (CIP).

2.     Het investeringsvolume in Amstelveen bedraagt in de periode 2012-2016 circa 45 miljoen euro per jaar. Vrijvallend vermogen ten gevolge van de verkoop van de sociale huurwoningen is ingezet bij dit investeringsplan. In onderstaand overzicht is weergegeven welke investeringen worden gedaan in de periode 2012 t/m 2016.

Renovatiecomplexen : 740 woningen in vijf jaar, 11 miljoen euro per jaar

Nieuwbouw koopwoningen : 335 woningen in vijf jaar, 12,3 miljoen euro per jaar

Nieuwbouw huurwoningen :  890 woningen in 5 jaar, € 22,5 miljoen euro per jaar

Huurharmonisatiebeleid

Het uitgangspunt, dat Eigen Haard hanteert bij de verdeling sociale huur en vrije sector huur is een redelijke verdeling tussen vraag en aanbod. In de Woonvisie is een overmaat van 20% aan sociale huurwoningen geconstateerd en vanaf 1 januari 2011 komen de woningzoekenden met een inkomen tussen € 34.085,- en € 43.000,- niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning.

Uitgaande van deze constateringen is er gekozen voor een verdeling van 80% sociale huur en 20% vrije sectorhuur. Binnen de sociale huur is een nadere vraaggestuurde differentiatie aangebracht die gebaseerd is op de huishoudensamenstelling en inkomensverdeling van de actief woningzoekenden. Dit is een omslag in beleid.

Huurniveau's

Het betekent, dat Eigen Haard bij mutaties niet meer automatisch de huur verhoogt naar 80%, 90% of 100% van de maximaal redelijke huur, maar dat elk jaar de huurniveau's worden afgestemd op de vraag. Dit kan tot gevolg hebben, dat de huur bij sommige complexen wordt verhoogd, maar bij andere wordt bevroren of zelfs wordt verlaagd.

Op basis van de verhuurgegevens uit 2011 is door Eigen Haard een inschatting gemaakt van de vraag van de verschillende doelgroepen. Hier zal in 2012 het aanbod op worden afgestemd. E. e. a. leidt voor 2012 tot onderstaande aanbiedingsafspraken. Deze differentiatie wordt jaarlijks met de gemeente afgestemd.

Jaarlijks aanbod vrije sector woningen

Uit de bestaande woningportefeuille van Eigen Haard is 20% aangewezen als potentiële vrije sector woning. Hierbij is er naar gestreefd om dit op een evenwichtige manier te doen, zodat er per wijk een gedifferentieerd aanbod blijft bestaan. In principe wordt de markthuur gevraagd wanneer een woning in de vrije sector wordt verhuurd.

Uitgaande van 4% van de WOZ waarde is de prognose dat 50% van de vrije sectorwoningen aangeboden wordt met een kale huurprijs tot € 860,-  Deze zijn bereikbaar voor de woningzoekenden met een belastbaar jaarinkomen tussen de € 34.085,- en € 43.000,-.

Het stellen van aanvullende eisen aan huurders bij de verhuur van geliberaliseerde woningen is niet gebruikelijk en heeft als risico, dat het een negatief effect heeft op de verhuurbaarheid omdat het aantal mogelijke kandidaten wordt verkleind. Dat het in Amstelveen toch gebeurt, kan omdat het de verwachting is, dat de vraag groot genoeg is nu de woningzoekenden met een belastbaar jaarinkomen tussen € 34.085,- en € 43.000 niet meer in de sociale huursector terecht kunnen.

Woningen met een kale huurprijs tot € 860,-worden bij voorrang aangeboden aan woningzoekenden met een belastbaar jaarinkomen tussen de € 34.085,- en € 43.000,- die een sociale huurwoning van Eigen Haard in Amstelveen achterlaten. Op het moment, dat er geen kandidaten zijn die aan het profiel voldoen, dan wordt de woning verhuurd aan een andere woningzoekende. Door huurders voorrang te geven die een huurwoning van Eigen Haard achterlaten wordt de doorstroming verder bevorderd.

(Het bovenstaande document is een verkorte versie van het originele document, dat 30 pagina’s omvat)