De WOZ-waarde 2023 in Amstelveen

De redactie van Amstelveenweb las deze gegevens op verschillende websites in verband met de WOZ-waardebepaling van de woningen in Amstelveen:

Op de website https://www.waarderingskamer.nl/nc/alle-beoordelingen/gemeentepagina/amstelveen/ staat er:

-Gemiddelde WOZ waarde: woningen, waardepeildatum 1-1-2021 € 470.000

-Aantal WOZ objecten: 49.679

Ontwikkeling WOZ-waarde Waardepeildatum 2022 tov 2021 14.1%. Op de website https://eerlijkewoz.nl/woz-waarde-amstelveen staat er dat de stijging is van de WOZ-waarde is 6,3 %. De vraag is, welke cijfer is de echte stijging de 14,1% of 6,3%. Hierbij de antwoorden van de afdeling Communicatie van de gemeente Amstelveen:

De cijfers van de Waarderingskamer. Deze gegevens krijgen ze van de gemeente Amstelveen. Let op de stijging van 14,1% op de site van de Waarderingskamer gaat over belastingjaar 2023 ten opzichte van jaar 2022. Op de website van “Eerlijke WOZ” lijkt het alsof daar nog wordt uitgegaan van het stijgingspercentage van 2022 ten opzichte van 2021.

Uit de laatste cijfers van de Waarderingskamer blijkt dat de landelijke WOZ-stijging 17% is. Zie eveneens de bijgevoegde brief van de Waarderingskamer, waaruit de waarde stijging blijkt. In de brief wordt daarnaast goedkeuring verleend de WOZ-waarden bekend te gaan maken en te gaan gebruiken voor de aanslagoplegging OZB 2023.

(Foto Amstelveenweb.com - 2020)

Het raadhuis van de gemeente Amstelveen
De aanslag OZB wordt vastgesteld op de WOZ waarde, maar bij de bepaling van het OZB-tarief wordt rekening gehouden door het tarief te verlagen met de prijsstijging. Voor de bepaling van het uiteindelijke OZB-tarief  wordt alleen rekening gehouden met de inflatiecorrectie van 4,5%. Ondanks de sterke stijging van de WOZ-waarde stijgt de aanslag OZB 2023 gemiddelde daardoor alleen met de inflatiecorrectie 4,5%.

Hoe wordt de WOZ-waarde van woningen bepaald? Voor het belastingjaar 2023 wordt de WOZ- waarde van onroerende zaken (WOZ-waarde) bepaald op de prijspeildatum van 01-01-2022. Er wordt dus uitgegaan van gerealiseerde verkopen rond één jaar eerder. Met dalingen of stijgingen na 01-01-2022 wordt dus geen rekening gehouden. Doordat er vrijwel geen verkopen op 01 januari plaatsvinden worden de verkoopcijfers teruggerekend naar die ene datum, 01-01-2022. Met deze teruggerekende verkoopcijfers worden vervolgens alle woningen getaxeerd voor de Wet WOZ.

De cijfers van de https://eerlijkewoz.nl/woz-waarde-amstelveen kloppen niet. Ze gaan uit van het verkeerde jaar en er wordt geen rekening gehouden met de correctie op de OZB voor de waardestijging. Eerlijke WOZ doet dit om klanten te trekken. Zij verdienen namelijk aan het procederen tegen de gemeente. Dit is weliswaar op basis van No Cure No Pay maar dat geld komt uiteindelijk natuurlijk gewoon van de andere belastingbetalers. Indien een inwoner het niet eens is met de WOZ-waarde van adviseren wij altijd om gewoon contact op te nemen met de Gemeentebelastingen Amstelland.

Voordeel is dat inwoners dan rechtstreeks kan aangeven, waarom de WOZ-waarde te hoog is maar ook hoort deze hoe de WOZ-waarde is vastgesteld. Als uit de argumenten blijkt dat de WOZ-waarde toch te hoog blijkt te zijn vastgesteld dan wordt de waarde direct verlaagd. Er hoeft dan niet maanden op een beslissing te worden gewacht.

Hoe wordt de WOZ-waarde van een woning bepaald? De WOZ-waarde wordt ieder jaar opnieuw vastgesteld. De WOZ-waarde is gelijk aan de marktwaarde van de woning op de waardepeildatum. De marktwaarde is de maximale opbrengst die de verkoper kan krijgen bij de beste en meest zorgvuldig voorbereide verkoop van de woning. De waardepeildatum voor belastingjaar 2023 is 1 januari 2022.

De WOZ-waarde wordt bepaald aan de hand van de vergelijkingsmethode. Dit betekent dat is uitgegaan van de verkoopcijfers van vergelijkbare woningen die rond de waardepeildatum zijn verkocht. Deze woningen hoeven niet identiek te zijn aan uw woning. Er wordt rekening gehouden met verschillen tussen de verkochte woningen en uw woning, zoals bijvoorbeeld de inhoud, de ligging, de perceeloppervlakte en de staat van onderhoud.

Betreft: Instemming bekend maken WOZ-waarden en aandachtspunten voor 2023 (brief van mr. drs. Linda Hennink-Wijers secretaris-directeur van de Waarderingskamer van 17 januari 2023 aan het College B en W Amstelveen)

'Geacht college,

Hierbij informeren wij u dat de nieuwe WOZ-waarden met de waardepeildatum van 1 januari 2022 voldoen aan de wettelijk gestelde eisen. Aan Gemeentebelastingen Amstelland heb ik bericht dat de WOZ-waarden voor uw gemeente bekend mogen worden gemaakt en dat ze daarmee ook de OZB-aanslagen mogen versturen. Dit publiceren wij ook op onze website.

Beoordeling uitvoering WOZ en de waardeontwikkeling. De Warderingskamer beoordeelt de uitvoering van de Wet WOZ. Uw gemeente wordt op dit m om ent beoordeeld met: Goed (vier sterren). Dat houdt in dat uw organisatie WOZ-taxaties levert van goede kwaliteit en daarnaast op alle onderdelen van het W OZ-werkproces voldoet aan de gestelde kwaliteitseisen. Meer informatie over hoe deze beoordeling tot stand is gekomen vindt u op onze website.

De stijging van de verkoopprijzen op de woningmarkt in het jaar 2021 leidt tot een stijging van de WOZ-waarden van woningen met 17% (landelijke gemiddelde). In uw gemeente stijgen de WOZ-waarden van woningen gemiddeld met 14,1% en stijgen de WOZ-waarden van de overige onroerende zaken gemiddeld met 6,1%. De voorgenomen dagtekening voor het bekend maken van de WOZ-waarden is 25 februari 2023, zoals door u aangegeven. Naast ons oordeel publiceren we ook de waardeontwikkeling in uw gemeente en de dagtekening van de beschikkingen op onze website.

Tijdigheid verzenden beschikkingen. De afgelopen jaren hebben wij geconstateerd dat steeds meer burgers en bedrijven hun WOZ-waarde later ontvangen dan de in de Wet WOZ genoemde termijn van acht weken na 1 januari. Dit is een ongewenste ontwikkeling, niet alleen voor de belanghebbenden, maar ook voor de afnemers zoals het waterschap en de Belastingdienst. We vragen u te bevorderen dat binnen uw gemeente (nagenoeg) alle WOZ-waarden tijdig beschikbaar zullen zijn voor belanghebbenden en afnemers.

De invloed van de energiecrisis op de woningmarkt. Door de sterke stijging van de prijzen van gas en elektriciteit besteden veel huishoudens en bedrijven inmiddels een veel groter deel van hun inkomen aan energie. Dit wordt wel aangeduid als de energiecrisis. Deze prijsontwikkeling van energie heeft ook invloed op de woningmarkt en zal mogelijk ook in uw gemeente leiden tot vragen over op welke manier deze energiecrisis nu in 2023 de WOZ-waarde beïnvloedt.

Belangrijk daarbij is om helder aan te geven dat in 2023 de waardepeildatum 1 januari 2022 geldt en dat daarom deze energiecrisis in 2023 nog niet tot uitdrukking komt in de WOZ- waarden. Bedacht zij daarbij wel dat bij de bepaling van de W OZ-waarde al wel rekening is gehouden met de mate waarin rond 1 januari 2022 verkoopprijzen van woningen beïnvloed werden door woningkenmerken zoals kwaliteit en onderhoud, waaronder energiegebruik. Bij de volgende waardepeildatum voor de WOZ-waarden zal de invloed van energiegebruik op de woningwaarde naar verwachting groter zijn.

Extra aandacht voor communicatie. Uit berichten van het Kadaster en het Centraal Bureau voor de Statistiek blijkt dat op dit moment de prijzen op de woningmarkt stabiliseren of aan het dalen zijn. Door het verschil tussen de stijging van de WOZ-waarde (landelijk gemiddeld m et 17%) en de actuele ontwikkelingen op de markt, denken wij dat belanghebbenden sneller geneigd zijn om bezwaar te (laten) maken. Om hierop in te spelen, adviseren wij u om in uw communicatie uitleg te geven over:

-hoe de WOZ-waarden tot stand komen;

-op welke manier gegevens en resultaten van de taxatie zijn gecontroleerd;

-dat de huidige marktontwikkeling anders is dan de marktontwikkeling een jaar geleden en dat de stijging van de WOZ-waarden wordt veroorzaakt door de marktontwikkeling in 2021;

-wat de effecten zijn van de stijging van de WOZ-waarden voor het te betalen belastingbedrag.

Deze communicatie kan deels plaatsvinden voorafgaand aan of bij het bekend maken van de nieuwe WOZ-waarden. Maar dit kan ook bijvoorbeeld door zorgvuldige communicatie in de periode, waarin belanghebbenden informeel contact met uw gemeente hebben. Ook kunt u gebruik maken van de hulpmiddelen die beschikbaar zijn gesteld op de website van het www.woz-datacenter.nl.