Groter en betaalbaarder woningaanbod in Amstelveen

Na een onderbreking van meer dan 10 jaar hebben we sinds 2022 weer een minister van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening. Minister Hugo de Jonge heeft inmiddels verscheidene plannen aangekondigd om tot een groter en betaalbaarder woningaanbod te komen. Een belangrijk onderdeel van dit offensief is een (verdere) regulering van zowel de sociale als de vrije huursector, met een speciale focus op middenhuur. Alhoewel de Wet Betaalbare Huur nog in voorbereiding is, wordt er al veel, soms tegenstrijdig gespeculeerd over de impact van de wet. Op dit moment is de wetsverandering in consultatie en hij wordt waarschijnlijk na de zomer in de Tweede Kamer besproken.

Maximaal toegelaten huurstijgingen. Eerst een korte toelichting over enkele andere maatregelen. Op 20 december 2022 heeft de Eerste Kamer besloten dat de huurprijzen in de vrije sector voortaan niet automatisch mee mogen stijgen met de inflatie (CPI). Als deze hoger is dan de CAO-loonontwikkeling, wordt deze laatste als leidraad gebruikt. In 2023 betekent dit dat de huren in de vrije sector met 4,1% mogen stijgen: 3,1 (CAO-loonontwikkeling) + 1 procentpunt. In de oude situatie zouden de huurprijzen met 9,7% (CPI 2022) mogen stijgen.

(Foto Martijn Beekman/BZ - 2022)

Hugo de Jonge (CDA) minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening
Ook in de sociale huursector zijn er wat veranderingen aangekondigd. Zo zal de huurprijs voor 510.000 huishoudens in een corporatiewoning dalen naar €575,03. Dit zal voor 1 juli ingevoerd worden voor alle huishoudens in een sociale huurwoning met een inkomen tot 120% van het minimum. We verwachten we dat de verwachte huurverlagingen in de sociale sector in de jaarlijkse rapportages van woningcorporatie Eigen Haard zullen terugzien.

Wet Betaalbare Huur. De belangrijkste maatregel van de aangekondigde Wet Betaalbare Huur is de uitbreiding van het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit betekent dat woningen die nu in de vrije sector verhuurd worden, vanaf dat moment in het gereguleerde middensegment (inclusief maximale huurprijzen) vallen. Dit omvat woningen met een waardering van 187 punten, wat overeenkomt met een aanvangshuur tot en met 1.123 euro (prijspeil 2023). Verder wordt de maximale jaarlijkse huurverhoging van deze woningen beperkt tot de gemiddelde CAO-loonstijging + 0,5%.

Een belangrijk component van deze maatregel is een strengere handhaving van het puntensysteem. Dit betekent dat de gemeente de bevoegdheid krijgt om bestuurlijke boetes op te leggen aan verhuurders die hun woningen voor een te hoge prijs verhuren. Ook krijgt de gemeente een toezichthoudende taak. De precieze invulling van deze rol is nog onduidelijk. Daarnaast wordt het voor een huurder mogelijk om ook na een halfjaar van de ingang van het contract naar de Huurcommissie te stappen, om zo een te hoge huurprijs aan te vechten. Nu moet dit nog binnen de eerste zes maanden van het huurcontract gebeuren.

Waarschijnlijk zal de combinatie van nieuwe wetgeving en actievere handhaving er uiteindelijk voor zorgen dat 300.000 woningen een huurverlaging van gemiddeld 190 euro per maand tegemoet kunnen zien. De verwachting is dat huurwoningen met een oppervlakte van circa 70 vierkante meter met een C-label minder dan 187 punten hebben en daarmee vallen onder het WWS-stelsel en de daarbij passende huur. Dit geldt wel alleen voor nieuwe verhuringen; huidige huurcontracten worden niet opengebroken. De precieze gevolgen voor de Amstelveense huurmarkt zijn nog onduidelijk. Wel wordt er binnen korte tijd een 'tooi' afgeleverd om de huren in de vrije sector in Amstelveen beter in kaart te kunnen brengen. Op deze manier hopen we te kunnen monitoren wat het effect is van het nieuwe WWS in Amstelveen.

Nieuwe woningbouwprojecten in Amstelveen. Voor Amstelveense woningbouwprojecten gaat er met de ingang van de Wet Betaalbare Huur een aantal zaken veranderen. Ontwikkelaars hielden voorheen de prijsgrenzen aan uit de Doelgroepenverordening. Het nieuwe WWS heeft als effect dat de prijzen in de Doelgroepenverordening niet meer gevraagd mogen worden als maandelijkse huurprijs. Ze moeten lager worden. Hierdoor krijgt een deel van de ontwikkelaars haar exploitatie niet meer rondgerekend. We zien dat er grotere woningen worden ontwikkeld om zo boven de 187 punten uit te komen. Deze woningen worden dan wel eerst 20 jaar in het middensegment verhuurd, conform de huidige Doelgroepenverordening, maar kunnen vervolgens alsnog geliberaliseerd worden. Dit heeft tot gevolg dat we geen duurzaam middelduur segment realiseren. In de nieuwe woonagenda en Doelgroepenverordening zullen we maatregelen introduceren om deze ontwikkeling in goede banen te leiden. Het behouden en versterken van het middensegment is een van de pijlers van onze woonplannen. Het nieuwe WWS is daar een welkom instrument voor.

Om ervoor te zorgen dat de investeringsbereidheid in middenhuur nieuwbouwwoningen op peil blijft, is er wel een tijdelijke prijsopslag van 5% op de maximale huur aangekondigd. Dit geldt voor alle projecten die worden opgeleverd na 1 januari 2024 en waarvan de bouw vóór 1 januari 2025 is gestart. Wel maken we ons echter zorgen over de signalen die we ontvangen van ontwikkelaars. De mogelijke nieuwe wet en de veranderende economische situatie zorgen ervoor dat projecten steeds moeilijker rondgerekend kunnen worden. Wij zullen de voortgang van de bouw van nieuwe middenhuurwoningen nauwgezet blijven volgen.

Wat is een WWS? WWS staat voor WoningWaarderingsStelsel. Elke sociale huurwoning krijgt WWS-punten: bijvoorbeeld voor de oppervlakte, aantal kamers, energiezuinigheid, kwaliteit/comfort en de woonomgeving. Hoe meer punten, hoe hoger de waardering en hoe hoger de maximale huur van de woning.