Nieuwsbrief Brockhoff Makelaars mei 2008

De woningmarkt in Nederland

Bijna dagelijks staan er alarmerende berichten over de Amerikaanse hypotheekcrisis in de krant en er wordt volop gespeculeerd of de Nederlandse huizenmarkt hierdoor ook in een dergelijke crisis terecht zal komen. Is deze angst terecht?

Om tot een goede beoordeling van de Nederlandse situatie te komen, is het meewegen van een aantal zaken van belang. Het belangrijkste is, dat er in Nederland veel minder risicovolle hypotheekconstructies zijn afgesloten. In Amerika was het in bepaalde regio's gebruikelijk om de aankoop van een woning te financieren via een hypotheek met oplopende rente.

De eerste jaren was de hypotheeklast daardoor aantrekkelijk laag, maar deze (te) lage rente wordt gecompenseerd met een hogere rente in de volgende jaren. Het gevolg was, dat de hypotheeklasten voor veel woningbezitters te hoog werden, waarna regelmatig een extra hypotheek werd afgesloten om die opgelopen rentelasten te kunnen betalen.

In een normale situatie, zou het totale hypotheekbedrag nooit (veel) hoger mogen zijn dan de waarde van het onderpand: de woning. Daar zijn in Nederland regels voor, maar in Amerika was dat niet het geval. Wij hebben eind jaren '70 in Nederland namelijk iets dergelijks meegemaakt... Als je er van uitgaat dat de waarde van de woning zodanig blijft stijgen dat deze de hogere hypotheeksom weer "inhaalt", dan is er bij de minste of geringste (economische) tegenvaller een groot probleem.

Deze hypotheken zijn door banken onderling op grote schaal verhandeld. De binding tussen de bank en de klant is dan uiteraard geheel weg. Indien iemand de rentelasten niet meer op kan brengen (en daar inmiddels geen nieuwe lening meer voor af kan sluiten), zal de woning gedwongen verkocht moeten worden. Daardoor ontstaat natuurlijk weer minder vertrouwen in de huizenmarkt met als gevolg dat bijna niemand meer een huis durft te kopen. Men verwacht immers dat de huizenprijzen (waarschijnlijk) nog verder gaan dalen. Banken hebben vervolgens een probleem, want van de verkoop van de woningen kan de hypotheek niet volledig afgelost worden, etc etc.

Tot zover de Amerikaanse situatie. Naar onze mening is een dergelijke gang van zaken in Nederland ondenkbaar. In ons land zijn de prijzen van de woningen weliswaar gedurende vele jaren gestegen, maar het tekort aan woningen is gebleven. De bouwproductie is veel te laag waardoor de behoefte (dus de vraag) naar woningen nog altijd erg groot is. Gelukkig staat de aftrekbaarheid van de hypotheekrente momenteel niet (meer) ter discussie waardoor een woning "betaalbaar" blijft. Daarbij zijn veel woningen ook nog eens belast met een hypotheek die gegarandeerd wordt door de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), waardoor banken geen risico lopen. Hun eventuele verlies wordt gedekt.

Wij zien dus zeker geen crisis op de Nederlandse woningmarkt aankomen, hoogstens een stabilisatie. Het verschil tussen de Randstand en de rest van Nederland wordt op een gegeven moment namelijk te groot. Lokaal kan de situatie echter elke keer weer anders zijn en wij houden u op de hoogte!

Bangmakerij door de media?

Iedereen die ooit een woning gekocht of verkocht heeft, weet hoe spannend dit kan zijn. Naast de hierboven omschreven economische factoren, zit de woningmarkt dus ook nog vol met emoties. Deze emoties bepalen voor een groot gedeelte wat er met de woningmarkt gebeurt: als mensen bang zijn dat het met de huizenprijzen slecht zal gaan, zullen zij geen woning durven kopen. Met als gevolg dat te koop staande woningen minder snel verkocht raken, of wellicht zelfs in prijs zullen dalen. Op deze manier wordt de angst vanzelf werkelijkheid. Amerikanen hebben kennis gemaakt met dit fenomeen en hebben daar inmiddels een term voor uitgevonden: een self-fulfillingprophecy.

Economische omstandigheden kunnen er uiteraard voor zorgen dat een woningmarkt minder goed loopt. Emoties kunnen deze verslechtering echter verder aanwakkeren. De media spelen hierin een belangrijke rol, en daarover moet ons iets van het hart. De berichtgeving rond de woningmarkt is namelijk niet altijd even professioneel.

In het verleden werd per jaar gekeken of de prijzen daalden of gestegen waren. Dit was op een gegeven moment niet interessant genoeg meer, en werden kwartaalcijfers met elkaar vergeleken. Onlangs is men zelfs begonnen maandcijfers met elkaar te vergelijken. En kijk! Triomfantelijk werd gemeld dat de prijzen van koopwoningen in februari met gemiddeld 1,3% waren gedaald. Geen vrolijk bericht en vervolgens nemen bijna alle media deze berichtgeving klakkeloos over.

Om twee redenen nuanceren wij deze berichtgeving. Ten eerste, is het onzin om lokale conclusies te trekken uit landelijke cijfers: zelfs per straat kunnen grote verschillen zijn of kunnen (tijdelijke) lokale zaken meespelen. Verderop in deze nieuwsbrief leggen wij dit uit aan de hand van de Amstelveense markt.

Ten tweede kijkt men naar de gemiddelde koopsom: alle koopsommen van verkochte woningen bij elkaar opgeteld, gedeeld door het aantal verkochte woningen. Dit zegt werkelijk niets over een waardestijging of waardedaling van een individuele woning, het zegt hooguit dat in een bepaalde prijscategorie meer of minder woningen verkocht worden. Een voorbeeld: in Amstelveen worden appartementen tot € 200.000,- momenteel goed verkocht. Deze lagere koopsommen trekken de totale gemiddelde transactieprijs uiteraard naar beneden. Maar juist door de toegenomen belangstelling voor deze appartementen, stijgen de prijzen van deze woningen iets sneller dan gemiddeld. Een conclusie van een algemene prijsdaling is op dat moment gewoon fout.

De Amstelveense markt: meer dan 300% stijging aanbod eengezinswoningen

In onze afgelopen nieuwsbrieven, voorspelden wij al een stijging van het aantal te koop aangeboden woningen in Amstelveen en omgeving. In gesprekken met Amstelveners die ons inschakelden om hun huis te verkopen, hebben wij deze wetenschap goed kunnen gebruiken. De verkoopstrategie van hun woning is hierdoor - waar nodig - vaak succesvol aangepast.

Onze voorspelling bleek te kloppen: Het aanbod van (met name eengezinswoningen) is in een half jaar tijd fors gestegen. Wat is er aan de hand?

Landelijk is op dit moment de trend, dat woningen wat langer te koop staan. Oorzaken zijn onder andere een stijgende rente, strengere eisen voor financieringsaanvragen en negatieve berichtgeving omtrent de eerder besproken kredietcrisis. Ook in Amstelveen staan meer woningen te koop, maar er speelt ook wat anders mee - waaruit maar weer blijkt dat er grote regionale verschillen in de Nederlandse huizenmarkt kunnen zijn.

In Amstelveen en omgeving is - na jaren mondjesmaat nieuwbouw - eindelijk een flink aantal woningen gebouwd. Bijvoorbeeld in de Amstelveense Westwijk of Bovenkerk, maar ook in het aansluitende Aalsmeerse nieuwbouwproject Nieuw Oosteinde. Van dit laatste project zijn wij directiemakelaar en wij hebben gemeten dat meer dat 50 % van de kopers uit Amstelveen komt. Dit percentage is in Amstelveense nieuwbouw, zoals Westwijk of Bovenkerk, nog veel hoger. En deze nieuwbouwkopers laten allemaal een bestaande woning achter...

Wij pleiten al lang voor meer doorstroming in de woningmarkt en inmiddels is dit ook aan het gebeuren. De bovengenoemde projecten bevatten namelijk ook ruime eengezinswoningen, twee-onder-één-kap-woningen en vrijstaande woningen. En dat zijn nu precies de woningen, die mensen zoeken als ze een tussenwoning bewonen en een volgende stap in hun wooncarrière willen maken. Nu uit deze projecten een flink aantal nieuwbouwwoningen tegelijkertijd worden opgeleverd, is uit de onderstaande tabel duidelijk te zien dat tegelijkertijd in de Amstelveense markt, in de prijscategorieën € 300.000,- tot € 400.000,-, het aanbod in één jaar tijd van 50 naar meer dan 1 50 te koop staande woningen gegaan is. Dit is een stijging van meer dan 300% ! En dit gebeurt dus precies in de prijscategorie waarin veel eengezinswoningen achterblijven, zodra hun bewoners doorstromen.

De volgende tabel laat dit duidelijk zien:

(Brockhoff Makelaars - 2008)

Overzicht aanbod NVM-makelaars in Amstelveen



Moeten verkopers van deze woningen zich nu zorgen gaan maken? In eerste instantie niet. Net als de aanbodcijfers, beschikken wij ook over alle transactiecijfers van deze regio. Uit deze cijfers blijkt bijvoorbeeld gelukkig dat ook het aantal transacties iets toeneemt. Van prijsdalingen merken wij niets: woningen in Amstelveen zijn nog steeds zeer gewild. De unieke locatie van Amstelveen, vlakbij Amsterdam en Schiphol, speelt daar natuurlijk een belangrijke rol in.

Helemaal zorgeloos blijven, is echter ook niet verstandig. Het sterk vergrote aanbod zorgt dat de verkoopstrategie goed aangepast moet worden. Dit betekent niet per sé dalende prijzen, maar soms wel langere verkooptijden. En dat kan voor u als verkoper (u betaalt immers mogelijk langer dubbele lasten) wel degelijk zeer van belang zijn. Een goede prijsstrategie (een paar duizend euro verschil in vraagprijs kan al een belangrijk verschil in uw opbrengst maken), een uitmuntende presentatie en een actieve in Amstelveen zeer goed ingevoerde makelaar zijn dan letterlijk veel geld waard.

Indien u vrijblijvend met onze makelaars uw persoonlijke situatie wil bespreken, dan maken wij graag een afspraak voor een gratis advies op maat.

Nieuwe internetsite: www.brockhoff.nl

Elke maand wordt www.brockhoff.nl door meer dan 10.000 verschillende personen geraadpleegd. Een score waar wij trots op zijn en wat voor ons een reden is om verder te investeren in onze site. Niet alleen voor de zoekers van een woning, maar ook onze verkoopopdrachtgevers krijgen in de nabije toekomst meer mogelijkheden om de verkoop van hun woning via onze site op de voet te volgen.

Om dit te kunnen bereiken moet de achtergrondsoftware van de oude site aangepast worden. Dit is nu bijna gereed en achter de nieuwe pagina's gaat de nieuwste technologie schuil, die het voor ons mogelijk maakt uw toekomstige wensen te vertalen in nieuw gebruiksgemak.



(Brockhoff Makelaars - 2008)

Screenshot van de homepage van de de nieuwe website van Brockhoff Makelaars



Naast de aanbodpagina's kende onze site altijd al veel achtergrondinformatie. Deze teksten waren echter niet altijd even makkelijk te vinden. In de nieuwe opzet is deze informatie beter toegankelijk, waarbij wij de informatie - over alles wat met wonen te maken heeft - flink gaan uitbreiden.

Een voorbeeld hiervan is de nieuwspagina. Velen kennen deze nieuwsbrief, die één keer per kwartaal uitkomt. Bij de nieuwe site is er voor gekozen vaker interessante berichten naar buiten te brengen. Naar verwachting zal de nieuwe site binnen enkele weken "live" gaan, wij zijn benieuwd naar uw mening!

Mei 2008, Brockhoff Makelaars

Voor vragen kunt u contact opnemen met drs. ing. EJ. (Edwin) Brockhoff RMT (ejb@brockhoff.nl)