Nieuwsbrief Brockhoff Makelaars week-3-2008

Door Jan H. Brockhoff

Marktontwikkelingen Amstelveen

Het is zo langzamerhand wel erg eentonig aan het worden. Het gaat maar door! Ondanks een (geringe) renteverhoging blijven de huizen maar duurder worden. Ook de al jaren bekende trend dat de waarde van huizen in bepaalde wijken zoals Elsrijk en Randwijck nog sterker stijgen verandert niet: het is eigenlijk geen nieuws meer. Hooguit slecht nieuws voor starters en anderen die hun eerste huis willen kopen. Het lijkt erop dat iets meer doorstroming op gang komt als gevolg van de nieuwbouwontwikkelingen in de omgeving, maar invloed op de prijzen zien wij niet. De laatste jaren werden er in Amstelveen elk jaar minder bestaande woningen verkocht en misschien gaat dat door de doorstroming een beetje veranderen.

Nieuwbouw

In het jaar 2008 zal eindelijk weer eens een redelijk omvangrijk aantal nieuwbouwwoningen in Amstelveen en omgeving (Aalsmeer) worden opgeleverd. Het aantal kopers uit Amstelveen is relatief groot en in de komende maanden verwachten wij derhalve een toenemend aanbod van woningen in Amstelveen. Wij kunnen ons niet voorstellen dat de woningprijzen in Amstelveen structureel gaan dalen als gevolg van dit ruimere aanbod: wij constateren namelijk dat nog steeds veel vraag naar woningen is en dat die vraag zelfs nog zal toenemen. De mobiliteitsproblematiek en de vervoerskosten zijn daar de voornaamste oorzaak van. In Amstelveen en de regio zoals Schiphol, Zuidoost en de Zuidas is zeer veel werkgelegenheid en Amstelveen is een prettige stad om te wonen. Wie het kan betalen, zal overwegen naar Amstelveen te komen.

De ontwikkelingen in Amstelveen

Onderstaand geven wij in de tabel aan hoe de woningmarkt na 2002 duurder is geworden:

(Brockhoff Makelaars - 2008)

Overzicht transacties NVM-makelaars in Amstelveen (exclusief nieuwbouwprojecten)

Alle transacties zijn in percentages weergegeven en de laatste kolom geeft het aantal aan. In 2002 was nog 24% van het aanbod woonhuizen te vinden in de bandbreedte van € 200.000,- tot € 250.000,-. In 2007 is dat percentage slechts 1% (!). In de bandbreedte van € 600.000,- tot € 800.000,- werd in 2002 slechts 2% verkocht. In 2007 was dat al 11%. In het middensegment (€ 250.000,- tot € 600.000,-) lijkt het aanbod niet zoveel veranderd, maar dat komt omdat voor dezelfde prijs een ‘mindere’ woning wordt verkocht.

In Amstelveen zijn grote verschillen in de prijsontwikkelingen in de verschillende wijken. Teneinde een goede vergelijking mogelijk te maken hebben wij de gemiddelde prijzen per m2 uitgerekend. Hiernaast geven wij u enige voorbeelden van de huidige m2-prijzen in een aantal Amstelveense wijken.


(Brockhoff Makelaars - 2008)

Prijzen van appartementen en woonhuizen

Alleen al aan de verkooptijd is duidelijk zichtbaar dat een woonhuis in Elsrijk aanmerkelijk sneller verkoopt dan een huis in de Westwijk en zo zijn er meer opmerkelijke verschillen. Wij gaan uit van een gemiddelde landelijke stijging van 3 a 4% in 2007. De appartementen in Amstelveen zijn dus normaal in prijs gestegen, maar de woonhuizen zijn dus weer ca. 4 a 5% duurder geworden ten opzichte van de gemiddelde prijs in Nederland. Wij zijn ervan overtuigd dat de effecten van de (onmogelijke) mobiliteit de voornaamste oorzaak is. Het is uiteraard belangrijk deze marktontwikkelingen goed te volgen: wij besteden hier veel tijd aan en zijn er dan ook op trots op in vele Amstelveense straten verantwoordelijk voor de hoogste opbrengst te zijn!

Tunnel A9

Op vrijdag 12 oktober 2007 heeft de Ministerraad een besluit genomen met verstrekkende gevolgen voor Amstelveen. Het (kostbare) droomscenario, namelijk een tunnel onder een gedeelte van Amstelveen lijkt werkelijkheid te worden. Amstelveen, al vele decennia in twee gedeelten gehakt (in de volksmond Amstelveen-Noord en Amstelveen-Zuid) gaat gerepareerd worden. Een fantastische situatie met zeer veel mogelijkheden. Natuurlijk is het belangrijk om een gedeelte van de tunnel te bebouwen met woningen, maar er zijn veel meer uitdagende mogelijkheden die kunnen bijdragen tot een verbetering van de Amstelveense leefsituatie in de meest ruime zin van het woord.

Wij denken dat het een uitdaging is voor (het gemeentebestuur van) Amstelveen om er iets heel moois van te maken. Er is nu nog voldoende tijd om erover na te denken. Een oude wens van ons, namelijk op de plaats van het gemeentehuis fantastische appartementen bouwen en het gemeentehuis naar een andere locatie (bijvoorbeeld een gedeelte van het KPMG-kantoor) behoort nu weer tot de mogelijkheden omdat KPMG een nieuw kantoor in aanbouw heeft. Als gevolg van een functionele en aangepaste invulling van de bebouwingsmogelijkheden tussen het huidige KPMG-kantoor en het Stadshart ontstaan er fantastische kansen.

Wij hopen dat het gemeentebestuur zeer tijdig in overleg met deskundigen gaat nadenken over de geweldige mogelijkheden die ontstaan als gevolg van de ondertunneling. De tunnel in Amstelveen is echter maar een gedeelte van een omvangrijk plan die de Randstad en Schiphol beter bereikbaar moeten maken. Er zijn ook andere consequenties voor Amstelveen denkbaar, namelijk een waardevermindering van de woningen in Amstelveen. Stel dat bijvoorbeeld Almere uitstekend per auto bereikbaar wordt en er in Almere tienduizenden woningen bijgebouwd gaan worden, dan zal voor die regio de belangstelling als betaalbaar woongebied toenemen.

Niet uitgesloten kan worden dat de belangstelling voor het dure Amstelveen minder kan worden. Maar…….. wij geloven daar niet in. Wij zijn van mening dat na realisatie van de plannen er nog veel meer auto’s zullen zijn waardoor de files niet korter zullen worden. Er komen dan hoe dan ook kostbare maatregelen om het autogebruik te ontmoedigen en dan kan je maar beter wonen waar de actie is, dus Amstelveen!

Wij wensen alle lezers een goed 2008 met veel woonplezier toe!

J.H. Brockhoff