Onderzoek afgerond gebruik bijgebouwen Nieuwe Karselaan

Geachte dames en heren,

Van augustus tot december 2010 is door de afdeling Veiligheid, Kabinet & Handhaving een inventarisatie gehouden naar de aanwezigheid en het gebruik van bijgebouwen op achtererven van woningen aan de Nieuwe Karselaan 44-82 en 9-59.

De aanleiding hiervan was het grote aantal signalen en klachten over deze bijgebouwen en het gebruik van enkele bijgebouwen als woning, hetgeen brandgevaarlijke situaties oplevert. Op 2 mei 2011 bent u tussentijds geïnformeerd over de resultaten van de inspecties en de handhavingsprocedures. Wij vinden het belangrijk u nu opnieuw te informeren over de voortgang van dit project.

Resultaten inventarisatie

Er zijn in totaal 45 percelen gecontroleerd. De huidige stand van zaken is als volgt.

Bouwen

Er was op 32 percelen geen sprake van een overtreding. Dit aantal was hoger dan vooraf verwacht. De reden hiervan ligt in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo), die op 1 oktober 2010 in werking is getreden. Ten opzichte van de Woningwet, mag onder de Wabo een groter oppervlak aan bijgebouwen gebouwd worden zonder vergunning.

Voor de bouw van bijgebouwen op het achtererf, die voldoen aan het bestemmingsplan, is bijvoorbeeld geen vergunning meer nodig. Dit betekent, dat van veel bijgebouwen, waarvoor tot 1 oktober 2010 een vergunning nodig was, tijdens het project bleek, dat ze inmiddels vergunningsvrij waren geworden. Bij acht percelen is illegale bouw geconstateerd. De eigenaren en bewoners zijn uitgenodigd om alsnog een vergunning aan te vragen ter legalisatie van de aanwezige bijgebouwen. Als gevolg hiervan zijn zes aanvragen ingediend.

Deze zes aanvragen hebben geleid tot vijf vergunningen. Voor het bijgebouw op één perceel blijkt bij nader inzien geen omgevingsvergunning nodig te zijn. Eén aanvraag is geweigerd. Tegen deze weigering is een bezwaarschrift ingediend, dat ongegrond is verklaard. De weigering is daardoor onherroepelijk. Overigens kan dit bijgebouw met een geringe aanpassing vallen onder de vergunningsvrije bouwwerken uit de Wabo.

Het aanzien van het gebouw wordt door deze aanpassing niet fraaier. Om deze reden is besloten af te zien van handhavend optreden. Eén van de bijgebouwen zou, om vergunningsvrij te zijn, verlaagd moeten worden van 5,00 meter tot 4,50 meter. De eigenaar is verzocht om het bijgebouw voor 17 januari 2012 te verlagen, aan dit verzoek is geen gehoor gegeven.

Ook voor dit bijgebouw is besloten om af te zien van handhavend optreden. De reden hiervoor is, dat het bijgebouw niet te zien is vanaf de openbare weg, het bijgebouw al ongeveer 25 jaar geleden is gebouwd en het ruimtelijk geen verschil maakt, of het bijgebouw 4,50 of 5,00 meter hoog is. Handhaving is om die reden disproportioneel. Het handhavingsproject is hiermee voor wat betreft bouwen (zonder vergunning) afgedaan.

Illegale bewoning

Er hebben drie handhavingzaken gelopen met betrekking tot bewoning van bijgebouwen. Tegen de drie last-onder-dwangsombeschikkingen is bezwaar, beroep, dan wel hoger beroep gemaakt. Complicerende factor bij het optreden tegen het ongewenst gebruik van bijgebouwen was het vigerende bestemmingsplan. Partijen waren het er over het algemeen over eens, dat wonen in een bijgebouw in strijd is met het bestemmingsplan.

Het incidenteel slapen in een bijgebouw (bijvoorbeeld door kinderen van de bewoners, of logés)was onderwerp van discussie in enkele beroepszaken. Om een principiële uitspraak te krijgen heeft de gemeente hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak van de Rechtbank Amsterdam, waarin werd geoordeeld dat incidenteel overnachten in een bijgebouw niet in strijd is met het bestemmingsplan.

De Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna A8RvS) heeft hierover uitspraak gedaan. De ABRvS heeft de door de gemeente opgelegde last, waarin staat dat "het gebouw op geen enkele wijze - ook nietkortstondig voor bijvoorbeeld één nacht- als woning en slaapverblijf in gebruik mag zijn"niet verworpen, waardoor deze onherroepelijk is.


Grotere kaart weergeven Nieuwe Karselaan 44-82, Amstelveen

Er loopt thans nog één beroepszaak tegen een last onder dwangsom welke is opgelegd wegens illegale bewoning van een bijgebouw. Op twee percelen stonden legale bijgebouwen die echter geschikt waren voor bewoning.

Aangezien ze ten tijde van de inventarisaties niet bewoond werden, is er een waarschuwingsbrief gestuurd naar de eigenaren, waarin ze is gewezen op het verbod om bijgebouwen te (laten) bewonen. Dat door de Wabo de bouw van grote bijgebouwen inmiddels vergunningsvrij is, impliceert een groter veiligheidsrisico; doordat vooraf geen vergunning meer nodig is, is de gemeente derhalve niet op de hoogte van de aanwezigheid van deze bijgebouwen, waardoor eventuele illegale bewoning van deze bijgebouwen niet kan worden geconstateerd.

Door het grotere oppervlak aan bijgebouwen (momenteel mag 75 m² aan bijgebouwen worden gebouwd), neemt mogelijk ook de kans op bewoning van bijgebouwen toe. Een groot bijgebouw bewonen is immers aantrekkelijker dan wonen in een klein bijgebouw.

Samengevat:

Van de 45 percelen:

• was er, mede als gevolg van in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) ruimere mogelijkheden van vergunningsvrij bouwen, op 33 percelen geen sprake van overtredingen;

• is in 2 gevallen volstaan met een waarschuwing;

• zijn 5 bijgebouwen inmiddels gelegaliseerd;

• is 1 legalisatieaanvraag geweigerd, aangezien de bouwhoogte niet voldoet aan het bestemmingsplan. Tegen deze marginale afwijking is niet handhavend opgetreden;

• is aan 1 eigenaar verzocht het bijgebouw te verlagen van 5,00 naar 4,50 meter. Aan dit verzoek is geen gehoor gegeven. Tegen deze marginale afwijking is niet handhavend opgetreden;

• zijn 3 dwangsommen opgelegd vanwege illegale bewoning. Twee dossiers zijn gesloten, er loopt nog één beroepszaak.

Evaluatie

Wij concluderen, dat op het gebied van bouwen de doelstellingen zijn bereikt. Alle bijgebouwen zijn thans vergunningsvrij, vergund, of wijken zo marginaal van vergunningsvrije bouwwerken af, dat wij hiertegen niet handhavend zullen optreden.

Op het gebied van onveilig gebruik (bewoning) van bijgebouwen zijn de doelstellingen vrijwel bereikt. Er loopt op één adres nog een rechtszaak om bewoning van het bijgebouw te staken. Over de voortgang van deze zaak wordt u te zijner tijd geïnformeerd.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van de gemeente Amstelveen,

Drs H. A. Köhler loco secretaris en burgemeester mr J. H. C. van Zanen