Stedelijke ontwikkelingsprojecten in Amstelveen tijdens de coronacrisis

Het College B en W van Amstelveen informeert de leden van de gemeenteraad over de gevolgen van de coronacrisis op de stedelijke ontwikkelingsprojecten in de stad:

'Geachte raad,

Met deze brief willen wij u op de hoogte stellen van de gevolgen tot dusver van de coronacrisis op onze stedelijke ontwikkelingsprojecten . De coronacrisis heeft consequenties voor de economische situatie in Nederland. Inmiddels staat wel vast dat de economie in een recessie zal geraken. Hoe diep en hoe lang deze recessie zal zijn, is op dit moment niet te zeggen. Het is mede afhankelijk van de duur van de pandemie en de daaraan verbonden maatregelen. Economische neergang heeft uiteraard consequenties voor de vastgoedmarkt. De omzet in bepaalde sectoren is ingestort (retail en horeca), ondernemers worden onzeker over investeringen (bedrijfspanden en kantoren) en particulieren zijn minder geneigd grote investeringen te doen (huizenmarkt) . Omdat de economische consequenties niet helder zijn, zijn ook de consequenties voor de vastgoedmarkt onzeker. In het eerste deel van deze brief geven wij een overzicht van de actuele inzichten over de effecten van de crisis op de vastgoedmarkt. Daarna nemen wij u mee in de gevolgen voor onze Amstelveense Stedelijke Ontwikkelingsprojecten.

Directe gevolgen voor de bouwsector. In de bouw loopt nu 90% van de projecten gewoon door . Aannemers hebben zich aangepast aan de omstandigheden. Wel zien we dat buitenlandse werknemers in de bouw veelal zijn vertrokken naar het land van herkomst. Dat wordt nu deels opgevangen door onderhoudspersoneel. De schaarste aan bouwpersoneel neemt dus verder toe door deze crisis. Ook kan door stilliggende productie in landen met een lockdown schaarste aan bouwmaterialen en problemen in de levering ontstaan. De grote stijging van bouwkosten van afgelopen jaren is waarschijnlijk wel voorbij, over het algemeen verwacht men een stabilisatie van de bouwkosten.

Consequenties retailmarkt. Detailhandel en horeca worden door de crisis het meest geraakt. Omzet hier is - behoudens voor food - gekelderd of tot nul gedaald. Zeker voor detailhandel geldt dat het afgelopen jaren een moeilijke markt was. Voor sommige ondernemers zal deze crisis de doodsteek zijn. Als het langer duurt, wordt verwacht dat de online sector haar positie in de markt structureel versterkt. Dit heeft direct consequenties voor de vastgoedmarkt rond retail en horeca. De fondsrendementen hier zullen dalen. In die zin is de crisis ook een kans om de nu te hoge prijzen op de huurmarkt en beleggingsmarkt voor retail te herstructureren. De kans is aanzienlijk dat investeerders voorlopig terughoudend zullen zijn met investeringen in retail.

Consequenties kantorenmarkt. Op dit moment werkt de zakelijke dienstverlening gewoon door, maar vanuit huis. De crisis leidt niet tot directe economische schade. Wel is er een correlatie tussen negatieve sentimenten over de economie en de kantorenmarkt. Verwachting is dat de dynamiek in de kantorenmarkt iets zal afnemen op korte termijn. Voor de lange termijn kan deze crisis betekenen dat huidige trends voor kantoorvastgoed zullen worden versneld. Er wordt nu immers intensief geoefend met thuiswerken. Het kantoor zal meer en meer transformeren naar een ontmoetingsplek en niet meer een plek om acht uur per dag achter een beeldscherm te werken. Dit betekent een snellere afname van het kantoorquotiënt, meer zorgvuldig ruimtegebruik (want minder meters nodig), toename van het aantal serviced offices en co-werking spaces en nog sterkere voorkeur voor knoop­ puntlocaties, waar het prettig werken, verblijven en wonen is.

Consequenties woningmarkt. De woningmarkt ziet er op dit moment redelijk stabiel uit. Het fundament gezien vanuit de beleggers en ontwikkelmarkt is goed. Er is een groot en structureel tekort aan woningen. Dat zal door de crisis niet wijzigen. Tot nu toe heeft de coronacrisis geen effect op de koopmarkt. We zien echter wel een dalend aantal bezichtigingen, een dalend aantal transacties en minder overbiedingen dan eerder. Tegelijkertijd stijgen de verkoopprijzen nog steeds. Verwachting nu is dat de stijging van koopprijzen minder hoog zal uitpakken dan afgelopen jaren.

Dat wil niet zeggen dat dit zo blijft. Aan de vraagkant lopen met name woningen in de dure sector marktrisico's. De koopsector is conjunctuurgevoelig en kwetsbaar in relatie tot negatieve ontwikkelingen in het consumentenvertrouwen. Consumenten zullen wellicht minder bereid zijn tot het doen van grote investeringen. We zien dit momenteel op kleine schaal al terug. Prijsdalingen zijn niet uitgesloten. De huurmarkt is veel stabieler, omdat daar investeerders achter zitten die een langetermijnstrategie voor ogen hebben. Groot verschil tussen de crisis in 2008 en de coronacrisis nu is dat huur en dan met name middenhuur een veel groter deel uitmaakt van de projectenvoorraad dan in 2008 en dat in de projecten nu veel meer de nadruk ligt op betaalbaarheid. Dat maakt de projectportefeuille minder kwetsbaar voor conjuncturele schommelingen.

In het geval dat de markt voor het dure koop- en huursegment onder druk komt te staan zijn er twee ontwikkelingen te verwachten die invloed hebben op de projecten bij de gemeente. Allereerst zullen ontwikkelaars in algemene zin vragen om een betaalbaarder programma om de afzetmogelijkheden van het project te verbeteren. Dat kan zich ook uiten in een vraag om flexibiliteit in programma's van projecten in de zin dat geschoven kan worden met programma (van duur naar betaalbaar) als dat gedurende de rit noodzakelijk is. Dit kan zich ook uiten in een discussie over een lagere kwaliteit (parkeren, woningoppervlakte, duurzaamheid, etc.). Daarnaast is te verwachten dat de waarde van woningen onder druk zal komen te staan. Er is echter geen concrete voorspelling te doen over de waardeontwikkeling van woningen komende tijd. Dat hangt niet alleen af van de lengte en diepte van de recessie, maar ook van de ontwikkeling van de rentestand. Deze situatie kan leiden tot onzekerheid in de markt.

Consequenties voor Stedelijke Projecten in het algemeen. In zijn algemeenheid geldt het volgende: De vastgoedmarkt voor retail kent een neerwaartse ontwikkeling; De ontwikkeling van de kantorenmarkt zal op korte termijn minder dynamiek kennen; De woningmarkt is relatief stabiel, maar er zijn risico's. Deze risico's zijn groter in het dure segment dan in het betaalbare segment en groter in de koop dan in de huur. Op lange termijn blijft echter overeind dat er een enorm  tekort  aan  woningen is binnen de MRA.

Eenvoudige projecten met een korte doorlooptijd zijn nu redelijk kansrijk; Complexe projecten met een langere doorlooptijd zijn nu minder kansrijk; Grondprijzen staan onder druk. In hoeverre  en in  welke mate dit  gaat leiden tot een neerwaartse ontwikkeling is op dit moment niet te zeggen. Hoge grondprijzen zijn nu een deel van het probleem, maar deze potentiële daling gaat geen onder­ deel van de oplossing zijn. Het compenseert hoogstens de verminderde opbrengst en leidt niet tot betere of meer betaalbare woningen. De consequenties van de crisis zullen zich in potentie vooral laten voelen in projecten die redelijk dichtbij realisatie zijn. Voor projecten die nu in voorbereiding zijn is dat veel lastiger te zeggen. Tegen de tijd dat deze in realisatie  gaan is de coronacrisis voorbij. Wellicht is er dan nog wel sprake van een verminderd economisch perspectief. Schattingen hierover lopen uit een.

Het overgrote deel van de Stedelijke Ontwikkelingsprojecten is facilitair; zij vinden plaats op grond en op initiatief van een marktpartij. Wij sturen bij facilitaire projecten op kostendekkendheid en kostenverhaal aan de voorkant. Dat betekent dat de werkzaamheden in projecten in principe gedekt zijn. Het kostenverhaal wordt in het algemeen in meerdere stappen via overeenkomsten verzekerd. Dit betekent ook dat er wederzijds verplichtingen zijn aangegaan. In principe geldt dat projecten met een overeenkomst gewoon doorgang vinden. Tot nu toe leidt de coronacrisis niet tot noemenswaardige problemen in deze projecten. Facilitaire projecten lopen in principe dus gewoon door. In totaal gaat het hierbij om een dertigtal projecten, in diverse stadia van ontwikkeling (van voorbereiding, via planvorming en vergunningverlening, naar realisatie). Het overgrote deel hiervan zijn woningbouwprojecten met een bouwvolume van ruim 6.500 woningen (incl. 2.500 studenteneenheden op Kronenburg).

Voor Stedelijke Ontwikkelingsprojecten op eigen grond (actieve grondexploitaties) geldt normaal gesproken dat de gemeente de plankosten ter voorbereiding van het project dekt uit de nog binnen te halen grondopbrengsten. De selectie van de marktpartij vindt plaats via een tender. Na het sluiten van de overeenkomst geldt dat het project in principe gewoon doorgang vindt. Voordat de overeenkomst gesloten is kan er nog heroverwogen worden. Naast bovengenoemde projecten kennen we ook een aantal grotere investeringsprojecten. Dit zij n projecten waarbij de overheid zelf opdrachtgever is en investeert. De Coronacrisis kan leiden tot heroverweging met betrekking tot deze investeringen.


(Bron Gemeente Amstelveen - 2019)

Artist impressie van de toekomstige Rembrandtweg volgens Kollaard architecten uit Den Haag

Projecten Stadshart. Binnen het Stadshart spelen diverse projecten met commercieel vastgoed, wonen, maar ook projecten met een investeringsimpuls vanuit de gemeente. Vanwege de kwetsbaarheid van de retailmarkt verdient het Stadshart op dit moment onze bijzondere aandacht.

Rembrandtstraat. Betreft een al lang lopend project, de ruimtelijke procedure is in voorbereiding. Op dit moment wordt bekeken op welke manier het project voortgezet wordt in relatie tot de actuele ontwikkelingen .

Bioscoop. De onderhandelingen inzake de realisatie van de (Pathé) bioscoop lopen nog. Zolang er geen duidelijkheid is over het financieel sluitend krijgen van dit project hebben wij  de ambtelijke inzet hieraan geminimaliseerd.


(Bron Gemeente Amstelveen - 2019)

Het ontwerp van de Pathé bioscoop in Stadshart Amstelveen van de kant van de Meander

Townhouse. Uitbreiding voorzijde van winkelstrip naast ING tot aan ingang Binnenhof. De overeenkomst met initiatiefnemer is op 28 april 2020 door ons geaccordeerd. Het is nu aan de initiatiefnemer om de omgevingsvergunning aan te vragen, zodat wij de verdere afspraken uit de overeenkomst kunnen nakomen.

Terrassen Stadsplein Oost. Unibail Rodamco Westfield (URW) heeft het initiatief genomen om serres aan horeca te realiseren. Het betreft een overzichtelijk initiatief. De weekmarkt ondervindt van deze uitbreiding geen hinder omdat terrassen niet verschoven worden. Wij zullen dit initiatief voortzetten.

Aanpassen openbare ruimte Stadsplein. Conform de visie Stadshart wordt de opbrengst van projecten zoals Rembrandtstraat gebruikt om de openbare ruimte van het Stadshart te moderniseren. Hieraan wordt pas verder gewerkt zodra er duidelijkheid is omtrent de opbrengsten van de andere projecten in het Stadshart.

ASR gebouw (Hudson Bay). Er is een eerste verzoek tot medewerking voor het ombouwen van het ASR gebouw binnengekomen. Het gebouw is in de huidige vorm alleen geschikt als warenhuis, voor een kansrijke bestemming is een verbouwing noodzakelijk. Een combinatie van detailhandel en kantoor bestemming is het meest voor de hand liggend, hiervoor is medewerking van de gemeente nodig. Kantoren op de bovenste verdieping zijn goed denkbaar en zorgen voor de gewenste toevoeging van werkgelegenheid in het Stadshart. Detailhandel op de onderste lagen is denkbaar vooral in combinatie met een supermarkt. Deze functie was al gewenst aan de oostzijde van het Stadshart en zeker in  de huidige onzekere tijden één van de weinige kansrijke ontwikkelingen.


(Foto Amstelveenweb.com - 2019)

Het warenhuis Hudson's Bay in Amstelveen op 19 februari 2019 op het Buitenplein

Handelspleinkantoor. Tristan Capita! heeft eind vorig jaar dit complex verworven. Er is een initiatief in ontwikkeling waarin het behouden van de kantoorfunctie en het toevoegen van woningen centraal staat. Daarbij worden andere functies aan het complex toegevoegd. Wij wachten een verzoek tot het opstellen van een quickscan af en zullen het dan in behandeling nemen. Naar aanleiding daarvan zullen wij ook de prioritering bepalen.

Cultuurstrip. Het project Cultuurstrip hangt in grote mate samen met de komst van de Bioscoop. Ook zonder de komst van de bioscoop zijn er echter verzoeken van de cultuurinstellingen om het bestaande gebouw aan te passen of op te knappen. Hiervoor dient eerst een voorbereidingskrediet bij de Raad aangevraagd te worden. Zolang er geen duidelijkheid is over de komst van de bioscoop, werken wij niet verder aan dit project.

Actieve grondexploitaties. Landtong. Het project Landtong betreft een combinatie van een investeringsproject (schoolgebouw) en een actieve grondexploitatie (160 middeldure woningen). De startnotitie is medio vorig jaar vastgesteld door de raad. Op dit moment wordt gewerkt aan het ontwerp van de school. Het voorontwerpbestemmingsplan is gereed. Het middeldure programma is relatief crisisproof en dekt een deel van de kosten van nieuwbouw van de school. Er zijn al veel voorbereidende werkzaamheden gedaan. Wij zullen daarom doorgaan met de voorbereiding van dit project.


(Bron Gemeente Amstelveen - 2019)

In het 3D model van het stedenbouwkundige ontwerp van de Landtong zijn het scholencluster en de vier woongebouwen te zien, samen met een fiets- en voetpad dat dwars door het gebied met sport- en spelvoorzieningen loopt naar de Bovenkerkerpolder

Middenwaard. Het westelijke deel van het project Middenwaard moet nog tot ontwikkeling gebracht worden. Hier is een programma in voorbereiding dat past binnen het vigerende bestemmingsplan, hetgeen betekent dat een betaalbaar huurprogramma is uitgesloten. Voorgesorteerd wordt op betaalbare (sociale) koop en vrije sector koop. Wij zullen de tenderprocedure verder voorbereiden, waarbij de nadruk nu wordt gelegd  op het selecteren van een geschikte marktpartij die duurzaamheid zeer hoog in het vaandel heeft, vergezeld van het voorgestelde woonprogramma (betaalbare [sociale] koop en vrije sector koop). Op het moment dat de tender in procedure kan, zal nog een extra besluitvormingsmoment plaatsvinden naar aanleiding van de dan geldende actualiteiten .


(Bron Gemeente Amstelveen - 2017)

Gebiedsontwikkeling in Middenwaard

Alleman Kwartier. Het project Alleman Kwartier is een combinatie van een nieuw multifunctioneel gebouw met daarin een wijkcentrum en een medisch centrum en woningbouw. De startnotitie is op dit moment in procedure. Naar aanleiding van de reacties wordt gekeken naar onder andere woningbouwprogramma en bouwvolume. Wij zullen u voorstellen het programma te optimaliseren door middeldure huurwoningen om te zetten in middeldure koop en daarmee het negatieve resultaat verminderen. Dat sluit tevens beter aan bij de wijk en de ambities uit de Woonagenda. Tevens zullen wij u voorstellen het bouwvolume aan het Oostelijk Halfrond te verlagen. Indien de markt tegen zit kan op dat moment nog overwogen worden om binnen het plangebied een beperkt groter aantal woningen te realiseren om projectresultaat overeind te  houden, maar dat is nu niet het uitgangspunt. De startnotitie Alleman Kwartier zal rond de zomer aan uw raad worden aangeboden ter besluitvorming.


(Bron Gemeente Amstelveen - 2019)

Schets van het project Alleman Kwartier

Investeringsprojecten Verbreding A9. VEENIX werkt in opdracht van Rijkswaterstaat aan de verbreding van de A9. Bij de werkzaamheden worden de richtlijnen van het RIVM gevolgd. Er wordt bekeken of werkzaamheden die verkeershinder tot gevolg hebben naar voren gehaald kunnen worden. Vooralsnog leveren de RIVM-maatregelen geen vertraging op.

Amsteltram. De Amsteltram is een nieuwe hoogwaardige tramverbinding van Amsterdam Zuid naar Uithoorn. Deze wordt in opdracht van de VRA uitgevoerd in twee projecten. De Amstelveenlijn en de Uithoornlijn. De Amstelveenlijn is in uitvoering. De Uithoornlijn is in maart gegund. Bij de werkzaamheden worden de richtlijnen van het RIVM gevolgd. Vooralsnog leveren de RIVM-maatregelen geen vertraging op.

Noordelijke Poeloever. Investeringen in het geschikt maken van de Noordelijke Poeloever voor verblijfsrecreatie, anticiperend op het geschikt worden van de Poel als zwemwater. Wij zullen dit project aanhouden tot september en naar aanleiding van de situatie dan bepalen of er doorgang kan plaatsvinden.

Facelift Oude Dorp. Herinrichting van de openbare ruimte Dorpsstraat, Stationsstraat en Tempelhof. Budget is beschikbaar en gedekt, kan doorgang vinden. Doorgaan betekent wat ons betreft anticyclisch investeren.

Keizer Karel College. Renovatie, verduurzaming, (deels) vervangende nieuwbouw en uitbreiding is in een definitief ontwerp onlangs voorgelegd. Het definitief ontwerp is geraamd op € 24.2 miljoen en is veel hoger dan in eerste instantie was voorzien. Tevens merken wij op dat een aantal onzekerheden nog niet in de raming is opgenomen, waardoor de kosten van renovatie, die van volledige nieuwbouw lijken te overtreffen. Eén van deze posten is de sportvoorziening, die mogelijk de sporthal De Meerkamp moet gaan vervangen. Andere belangrijke onzekerheden zijn de kosten voor tijdelijke huisvesting en de asbestsanering. Momenteel heeft het KKC voldoende capaciteit om het aantal leerlingen voor nu en de korte termijn op te vangen. Uitwijken naar Dr. Schaepmanlaan 7 behoort hierbij tot de mogelijkheden. Wij bereiden samen met het KKC een businesscase voor waarin zowel de renovatie als de volledige nieuwbouw naast elkaar worden gezet, zodat wij in het najaar kunnen besluiten tot vervangende nieuwbouw of anderszins.

Amstelveen College. Het Amstelveen College heeft een aanvraag ingediend voor uitbreiding. De aanvraag wordt op het programma onderwijshuisvesting 2021 geplaatst en ter voorbereiding van het project een voorbereidingskrediet aangevraagd. In tegenstelling tot het KKC kampt het AC met een tekort aan ruimte (ca. 1.000 m²) . Het voorbereidingskrediet kan gedekt worden uit de reserve 'overige toekomstige huisvesting'. Wij zullen doorgaan met de voorbereiding van dit project.

Scholenlocatie Orion. Onlangs is een krediet beschikbaar gesteld voor een vervolgonderzoek met als uitkomst een stedenbouwkundig plan met aandacht voor de verkeersafwikkeling, met aandacht voor een optimale verdeling tussen onderwijskundige en maatschappelijke functies op basis van een vergroot zoekgebied. Tevens is een krediet beschikbaar gesteld om voor de helft (schoolbesturen de andere helft) mee te investeren in het verbeteren van het binnenklimaat van de hoofdlocaties van de drie basisscholen. De uitkomst van het vervolgonderzoek zal leiden tot toekomstige investeringen. Vanwege de complexiteit verwachten we een langdurend proces, die gezien noodzaak van vervanging van de hoofdlocaties geen uitstel duldt.