Verband tussen huur en kwaliteit bij woningcorporaties is minder sterk

Woningcorporaties spelen een belangrijke rol op de Nederlandse woningmarkt. In 2015 verhuurden zij gezamenlijk bijna 75% van het totale aantal huurwoningen (BZK, 2016). Dit correspondeert met 30% van de totale Nederlandse woningvoorraad. De andere huurwoningen worden verhuurd door particulieren en door commerciële verhuurders met een winstdoelstelling. Dat geldt niet voor woningcorporaties; betaalbare huisvesting voor huishoudens met lagere inkomens staat vaak voorop. Ruim 90% van de huurwoningen van woningcorporaties vallen onder het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dit houdt in, dat er een maximale huur geldt op basis van de kwaliteit van de woning (WWS‐punten). Ook de jaarlijkse huurstijging is gereguleerd.

Het verband tussen de huur en de kwaliteit van de woningvoorraad bij woningcorporaties is veel minder sterk dan volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS) is toegestaan. Woningcorporaties met luxere woningen geven meer korting ten opzichte van de maximaal toegestane huur dan corporaties met minder luxe woningen. Dit maakt het lastig om het huurbeleid van woningcorporaties te sturen via de maximale huren uit het WWS. Dat concluderen Arjan Lejour en Jan Möhlmann van het Centraal Planbureau (CPB) in de vandaag verschenen Policy Brief ‘Het huurbeleid van woningcorporaties’ (pdf 18 pagina’s).

(Bron CPB - 2017)

De maximale huurstijging en de gerealiseerde huurstijging van bestaande contracten en de huurstijging door harmonisatie in de periode 2007 tot en met 2017

Meer kwaliteit voor weinig extra geld is niet doelmatig. Huurders bij woningcorporaties met luxere woningen betalen gemiddeld relatief weinig extra geld voor de hogere kwaliteit. Dit geldt ook, wanneer alleen gekeken wordt naar het verband tussen de huur en de fysieke kenmerken van de woningvoorraad, zonder naar de waardering voor de locatie te kijken. Het beperkte verband tussen huur en kwaliteit leidt tot een grotere vraag naar luxere woningen die relatief goedkoop zijn, tot langere wachtlijsten bij woningcorporaties en daardoor tot minder doorstroming. Een betere aansluiting tussen huren en de kwaliteit van de woningvoorraad zou de doelmatigheid van de niet-commerciële huursector kunnen verbeteren.

Huursombenadering houdt verschillen in stand. In de onderzoeksperiode 2009-2015 is het verband tussen prijs en kwaliteit tussen woningcorporaties wel enigszins verbeterd. Woningcorporaties die aan het begin van deze periode hogere kortingen gaven, hebben hun huren namelijk sterker verhoogd dan duurdere woningcorporaties. De invoering van de huursombenadering heeft hier een einde aan gemaakt. Volgens deze benadering mogen woningcorporaties hun totale huursom met niet meer dan 1% plus inflatie laten stijgen. Dit beperkt de ruimte voor de goedkopere woningcorporaties om hun huren te verhogen, waardoor de huidige verschillen tussen woningcorporaties langer in stand blijven.

Woningcorporaties? De |Nederlandse woningcorporaties werden deze aan het begin van de 20ste eeuw opgericht om arbeiders betere huisvesting te kunnen bieden. Inmiddels verhuren de corporaties niet alleen sociale huurwoningen, maar ook koopwoningen en bedrijfsruimten. Het is een organisatie die zich richt op het bouwen, beheren en verhuren van kwalitatief goede woonruimte met een betaalbare huur voor mensen met een smalle beurs (sociale woningbouw).

Het kenmerk van deze woningbouw is, dat de huuropbrengsten van deze woningen niet rendabel zijn ten opzichte van de stichtingskosten. Doordat de Nederlandse rijksoverheid het bouwen ervan grotendeels aan deze organisaties overliet, en zichzelf veelal beperkte tot de rol van financier, regelgever en toezichthouder, heeft de woningcorporatie in Nederland een centrale rol in de volkshuisvestingssector gekregen. De taken van de woningcorporaties zijn sinds 2015 ingeperkt en vastgelegd in een herziene Woningwet. Ze worden daar aangeduid als toegelaten instelling.