Waarschuwingen in het rapport 'Kansrijk woonbeleid'

Hervorming van het Nederlandse woonbeleid kan grote doelmatigheidswinsten opleveren. Na hervormingen zullen mensen gemakkelijker een woning kunnen vinden die beter aansluit bij hun voorkeuren, zonder dat dit ten koste gaat van de overheidsfinanciën. Maatregelen die op lange termijn de meeste winst opleveren, vergroten op korte termijn echter vaak het risico, dat mensen maandelijks moeilijk rond kunnen komen, of met hun hypotheek ‘onder water’ komen te staan. Door opbrengsten van hervormingen terug te sluizen naar huishoudens kunnen deze risico’s wel weer worden verkleind.

Dit concluderen het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) en het Centraal Planbureau (CPB) in het rapport Kansrijk woonbeleid. Dit rapport belicht diverse mogelijke beleidsmaatregelen op het gebied van de huur- en koopmarkt. Doel van het rapport is om politici en beleidsmakers meer inzicht te geven in de mogelijke opties en de effecten van maatregelen op het functioneren van de woningmarkt op de lange termijn. PBL en CPB hebben maatregelen doorgerekend op gebied van de huur- en huurprijsregulering, het domein van de woningcorporaties, de hypotheekrenteaftrek, de overdrachtsbelasting en het eigenwoningforfait.

(Bron CPB - 2016)

Aandeel eigenaar-bewoners met potentiële restschuld naar leeftijd tussen 2002-2015

Hypotheekrenteaftrek

Op de markt voor koopwoningen is op lange termijn bijvoorbeeld winst te behalen door de fiscale behandeling van eigenwoningbezit aan te passen, zoals het verder afbouwen van de hypotheekrenteaftrek. Koopwoningen worden daardoor goedkoper. Huiseigenaren hoeven dan minder hypothecaire schulden aan te gaan. En ze hebben meer vrijheid om te kiezen of ze veel of weinig willen uitgeven aan wonen. Op korte termijn kan het afbouwen van de hypotheekrenteaftrek wel een prijsschok veroorzaken. Dit kan pijnlijk zijn voor mensen die al een huis bezitten, zeker als zij daardoor ‘onder water’ komen te staan. Dit treft vooral jonge huiseigenaren die vaak nog weinig hebben afgelost.

Huurmarkt. Een beleidsmaatregel die kan leiden tot doelmatigheidswinst op de huurmarkt, is dat de huurprijzen meer in lijn worden gebracht met de waarde van de huurwoning. Op de lange termijn kan dit als voordeel hebben dat er dan meer ruimte komt voor commerciële verhuurders die beter in staat zijn om aan de vraag van middeninkomens naar huurwoningen te voldoen. De winst bestaat vooral uit het verdwijnen van wachtlijsten en een groter aanbod van huurwoningen. Daar profiteren zowel lage als middeninkomens van. Dit zorgt voor een betere match tussen woonvoorkeuren en woonconsumptie.

Op de korte termijn leidt deze maatregel echter tot betaalrisico’s bij de lage inkomens. Deze risico’s hebben overigens bovenal te maken hebben met problemen in de inkomenssfeer. Woonbeleid kan dat maar beperkt beïnvloeden.

Keuzevrijheid. De winst voor de woningmarkt als geheel is vooral te vinden in een veel grotere keuzevrijheid tussen huren en kopen. Door huren en kopen beleidsmatig gelijk te behandelen, wordt de keuze tussen huren en kopen niet langer verstoord door subsidies en kunnen veel meer huishoudens makkelijker kiezen wat het beste bij hun omstandigheden past.

Kansrijk Woonbeleid belicht diverse mogelijke beleidsmaatregelen op het gebied van de huur- en koopmarkt. De maatregelen die geanalyseerd worden, zijn ontleend aan eerdere plannen van politieke partijen of maatschappelijke organisaties, of aan voorbeelden uit de internationale literatuur. De reeks biedt opties voor beleid; het is aan beleidsmakers ter beoordeling of veranderingen aan de orde zijn en, indien dat het geval is, welke maatregelen het meest aangewezen zijn. Lees ook het rapport Kansrijk woonbeleid (pdf 122 pagina’s)