D66-Amstelveen wil gevarieerd aanbod woningen voor middeninkomens

Amstelveen heeft vooral dure koop- en goedkope huurwoningen en een schreeuwend tekort aan betaalbare middenhuur. Young professionals, ZZP-ers en ondernemers kunnen vaak niet kopen in de oververhitte markt. Jongeren, kwetsbare groepen en ouderen maken geen kans op een sociale woning, omdat huishoudens met een gestegen inkomen niet doorstromen uit hun sociale huurwoning, omdat zij geen passende en betaalbare woning in de vrije sector kunnen vinden. Woningen voor middeninkomens zijn cruciaal voor een goed functionerende woningmarkt. Naast regulering, zou de gemeente in een lokale overlegtafel middenhuur actief moeten gaan samenwerken met beleggers, projectontwikkelaars, makelaars en woningcorporaties om te komen tot een bouwprogramma voor de realisatie van vrije sector huurwoningen die ook op langere termijn betaalbaar blijven.

Oververhitte koopmarkt. Dat de woningmarkt oververhit is, met name in de grote steden, is al lang geen nieuws meer. De nieuwbouw heeft tijdens de economische crisis stil gelegen en in combinatie met bevolkingsgroei, lage hypotheekrente en hoge prijzen in de vrije huursector, ligt de vraag naar koopwoningen ver boven het aanbod. In Amstelveen bestaat ongeveer 46% van het totale woningaanbod uit koopwoningen (ten opzichte van 60% in Nederland). Volgens Calcasa lag 62% van de transacties in 2017 op of boven de vraagprijs en het CBS becijferde dat de gemiddelde prijs voor een koopwoning 420.478 euro bedroeg.

Hiermee behoort Amstelveen tot de duurste gemeenten van Nederland. ZZP-ers of mensen met een tijdelijk arbeidscontract zonder koophuis of eigen vermogen, kunnen nu vaak niet aan de strenge hypotheekeisen voldoen vanwege hun te lage inkomen of het ontbreken van een vaste baan (gebrek aan financiering). Voor koopstarters met een vast contract, een hoog middeninkomen (van bijvoorbeeld 40.000 tot 44.0000 euro) en een hypotheek van de bank, is een koopwoning in Amstelveen veelal onbereikbaar door de hoge prijzen (betaalbaarheid) en het krappe aanbod (beschikbaarheid).

Slechts een kleine groep (oud-)Amstelveners kan met behulp van een starterslening het verschil tussen financiering en verwervingskosten overbruggen en een woning kopen. Méér betaalbare koopwoningen realiseren kan op korte termijn als overdrukventiel werken voor de gespannen koopmarkt. Tegelijk worden betaalbare middenhuur woningen, mede als gevolg van de verdere flexibilisering van de arbeidsmarkt, op lange termijn steeds belangrijker. Uitgaande van financieringslastnormen van het Nibud voor een meerpersoonshuishouden, een annuïteitenhypotheek en een rente van 3% voor dertig jaar vast, kan iemand met een inkomen van € 45.000 een hypotheek krijgen van (afgerond) € 195.000

(Bron Rijnboutt - 2018)

In het zuiden van Amstelveen, aan de weg Startbaan/Beneluxbaan heeft Rijnboutt Architecten een woontoren 'De Keizer' ontworpen bestaande uit 103 appartementen


Vrije sector huurders driedubbel benadeeld. Wie niet kan of wil kopen, is aangewezen op een huurwoning. En ook Amstelveense de huurmarkt is flink gespannen. Hoewel een op de drie Amstelveense woningen onder de liberalisatiegrens van 711 euro valt, en dus in het sociale huursegment, zijn de wachtlijsten daarvoor jarenlang. Volgens het WoON 2012 werd 41% van de sociale woningen bewoond door huishoudens met hogere inkomens. Naast het stimuleren van doorstroming, bijvoorbeeld door inkomensafhankelijke huurverhoging, is het realiseren van doorstroming van middeninkomens uit de sociale huur vooral een kwestie van verleiden naar aantrekkelijke alternatieven. De vrije huursector speelt hier een belangrijke rol. In Amstelveen ontbreekt het alleen aan een gevarieerd en betaalbaar aanbod middenhuur. Daarnaast geldt dat huurders in de vrije sector, ten opzichte van de kwaliteit van de woning, een hogere huur betalen dan huurders van een sociale huurwoning, zij ontvangen hiervoor geen huurtoeslag en hebben vaak te maken met forse huurverhogingen. Ook hebben zij niet de voordelen van koop, zoals hypotheekrenteaftrek. Je zou kunnen stellen dat huurders in de vrije sector dus driedubbel worden benadeeld: laag aanbod, hogere huur, geen toeslag of aftrek.

Middenhuur onbetaalbaar. Al langere tijd zet de Amstelveense politiek, met D66 voorop, in op middeldure woningen. Tegelijk blijken nieuwbouwplannen in de loop van het planproces geregeld duurder uit te vallen of stijgen de huurprijzen na oplevering snel door. Bij een aantal projecten in de categorie ‘middelduur’, zoals in pand De Keizer, komen de huren voor de kleinste appartementen van 74m² al boven de 1000 euro uit. Dergelijke huren, in combinatie met een vereist maandinkomen van 4000 euro per maand, is voor veel huishoudens met een middeninkomen onbetaalbaar. Als garantstelling door ouders niet mogelijk is, vallen veel jongeren bij voorbaat buiten de boot. Bouwen in bestaand stedelijk gebied is duur, maar bij transformaties kan ook de afweging gemaakt worden om appartementen te realiseren met een lagere huur en zonder de dure ondergrondse parkeergarage. In de marktsector is een inkomenseis van vier keer de jaarhuur gebruikelijk. Met deze norm kan iemand met een inkomen van € 40.000 in beginsel terecht in een huurwoning tot € 833.

Gevarieerd woningaanbod. Veel huishoudens met een middeninkomen (38.690-44.360 euro) kunnen woningen in het middensegment van de woningmarkt niet betalen, blijkt ook uit een analyse van het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL). Ruim 30% kan niet meer betalen dan 711 euro (liberalisatiegrens) en nog eens 30% meer dan 900 euro per maand. Ook is de groep “middeninkomens” zeer divers en bestaat uit ouderen, jongeren, alleenstaanden en gezinnen. Als we willen dat Amstelveen niet een stad is van alleen mensen met lage en hoge inkomens, moet er dus een gevarieerd aanbod aan woningen voor middeninkomens bijkomen met huren die niet snel doorstijgen richting het dure segment.

Aanpak middenhuur: samenwerking én regulering. Een gezonde en goed functionerende woningmarkt is een van de grootste uitdagingen waar het gemeentebestuur de komende periode voor staat. Om een antwoord te geven op de problemen op de woningmarkt zijn twee zaken belangrijk. Allereerst moet de gemeente in een lokale overlegtafel met beleggers, projectontwikkelaars, woningcorporaties en makelaars komen tot een gezamenlijk beeld van de opgave. Dat beeld moet worden vertaald naar locaties, benodigde kwaliteiten, doelgroep en prijs. Tevens is een vorm van regulering nodig, die waarborgt dat middenhuur langere tijd betaalbaar blijft. Daarbij moeten we waken voor marktverstoring, willekeur of het creëren van nieuwe problemen met doorstroming. Om middeninkomens een gelijke kans op de woningmarkt te geven, zou ingezet moeten worden op:

-Een gemeentelijk streefcijfer voor de realisatie van middenhuur van 75%;
-Een lokale overlegtafel van de gemeente met beleggers, projectontwikkelaars, woningbouwcorporaties en makelaars over de opgave;
-Het aanwijzen van locaties voor vrije sector verhuur in het bestemmingsplan, bijvoorbeeld in hoogbouw in of om het Stadshart;
-Ruimte voor maatwerk en afwijken van bestaand beleid (zoals parkeernormen) op het moment dat betaalbaarheid onder druk staat;
-Afspraken over beheerste huurprijsontwikkeling van nieuwbouwprojecten met reële termijnen (bijvoorbeeld 10 jaar en desgewenst “aflopende” afspraken voor ieder tijdvak van vijf jaar);
-Afspraken over toelatingsnormen en voorrang voor bepaalde economische gebonden beroepsgroepen, zoals leraren;
-Afspraken over het tegengaan en verminderen van zowel ‘goedkope’ als ‘dure’ scheefhuur door passend toewijzen, tijdelijke huurcontracten en inkomensafhankelijke huurverhoging;
-Een lobby in Den Haag (zo mogelijk in VNG verband) voor verruiming van de regels voor woningbouwcorporaties om in het middeldure segment te kunnen investeren;
-Serieus werk maken van woningdelen in Amstelveen, zodat ook de bestaande voorraad huurwoningen voor meer mensen bereikbaar wordt. Lees ook: Samen bouwen aan middenhuur (pdf 36 pagina’s) rapport van Rob van Gijzel (PvdA), voorzitter Samenwerkingstafel middenhuur